Änderungen für Häuslebauer: Immobilienfinanzierung und Kreditkündigung 2016
„Nach der streitigen Regelung erhalte der Darlehensgeber im Wege der Vorfälligkeitsentschädigung mehr, als ihm nach seiner vertraglichen Zinserwartung zustehe. Die Klausel verstoße daher gegen das schadensersatzrechtliche Bereicherungsverbot, wonach der Anspruchsberechtigte nicht mehr erlangen dürfe als er bei ordnungsgemäßer Vertragsbeendigung bekommen hätte." (Quelle: bundesgerichthof.de)
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Die Klausel, welche das Recht auf Sondertilgungen zum Zeitpunkt einer Vorfälligkeitsentschädigung regelt, ist aufgrund der Benachteiligungen für den Verbraucher nun unwirksam (siehe Kasten). Einige Geldinstitute, die diese Regelung in ihren Kreditverträgen vermerkt haben, dürfen diese nicht mehr geltend machen.
Forward-Darlehen: Geänderte Kündigungsvorschriften für die Sicherung von Zinskonditionen
Auch von den Forward-Darlehen, die eine etwas abgewandelte Variante der Annuitätendarlehen darstellen, haben die Banken aktuell weniger Vorteile. Denn die Kündigungsregelungen von Immobilienverträgen für die Forward-Darlehen, sind für den Verbraucher vorteilhafter gemacht worden.
Die Forward-Darlehen werden häufig für die Anschlussfinanzierung genutzt, wenn der Restbetrag des Kredites zum Ende der Laufzeit nicht vollständig durch Eigenkapital abgelöst werden kann. Mit dem Darlehen werden Kreditverträge zu aktuellen Konditionen abgeschlossen, die aber erst in ein paar Jahren anfangen zu laufen. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen gibt es also eine Forward-Periode (Vorlaufzeit).
Die Zinskonditionen werden gesichert und für das Darlehen ist kein Bereitstellungszins zu zahlen. Es fällt jedoch ein Zinsaufschlag an, der beträgt pro Monat der Vorlaufzeit einen gewissen Prozentsatz der Darlehenssumme. Die Höhe des Zinsaufschlags richtet sich nach dem vereinbarten Zinssatz und dem Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss und der Auszahlung des Darlehens. Der Zeitraum könne bis zu fünf Jahre betragen. Das beschreibt diese Informationsseite von aktuelle-bauzinsen.info, welche sich ausführlich mit den Vor- und Nachteilen des Forward-Darlehens beschäftigt und Hinweise auf weitere mögliche versteckte Kosten liefert.
Für diese spezielle Form des Annuitätendarlehens haben die Kreditnehmer besondere Kündigungsrechte. Ein Kündigungsrecht steht aber zunächst einmal allen Verbrauchern zu. Denn trotz längerer Zinsbindungen, kann der Vertrag nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden (Kündigung nach einer Laufzeit von neun Jahren und sechs Monaten). Diese zehn Jahre gelten in der Regel ab dem Zeitpunkt der Kreditauszahlung. Von dieser Richtlinie sind auch Forward-Darlehen nicht ausgeschlossen, das hat das Bochumer Landesgericht Ende 2015 beschlossen.
Voraussetzung ist jedoch, dass das Forward-Darlehen eine Verlängerung eines bereits bestehenden Kredites ist, das beschreibt dieser FAZ-Beitrag. Somit könnten Kreditnehmer, die bereits Jahre vor Ablauf einer aktuellen Zinsbindung einen neuen Zinssatz für ein Forward-Darlehen, welches häufig für die Anschlussfinanzierung genutzt wird, vereinbaren, den Vertrag zehn Jahre nach der Vereinbarung kündigen. Es muss demnach für eine Kündigung nicht darauf gewartet werden, dass die Zinsbindung für das Forward-Darlehen abläuft.