Änderungen für Häuslebauer: Immobilienfinanzierung und Kreditkündigung 2016

Was finanziert der Immobilienkredit?

Der Immobilienkredit ist, wie der Name bereits verrät, zweckgebunden. Das heißt, dieser kann im Gegensatz zu anderen Ratenkrediten, nur für den Bau und den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses eingesetzt werden. Darüber hinaus ist es jedoch möglich, den Immobilienkredit für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten einzusetzen, die die Immobilie betreffen. Sei es ein altersgerechter, barrierefreier oder energieeffizienter Umbau. Die Kosten für eine energieeffiziente Renovierung werden sogar von der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau bezuschusst und oft auch komplett finanziert. Laut diesem Artikel ist die staatliche Förderung auf Dauer eine Chance, um Energiekosten zu sparen und den Wert des Hauses zu steigern. Denn energieeffiziente Häuser gehören auf dem zukünftigen Immobilienmarkt dazu. Auf die aktuellen staatlichen Finanzierungshilfen, wird im Weiteren noch eingegangen.

Über die Kosten, die der Immobilienkredit abdeckt, sollte im Vorfeld der Finanzierungswahl nachgedacht werden. Denn nicht alle Kosten, die mit dem Immobilienkauf zusammenhängen, werden von dem Darlehen getragen. Zu den versteckten Kosten zählen unter anderem die Maklercourtage, die Grunderwerbssteuer oder die Gebühren, die für den Eintrag in das Grundbuch durch einen Notar anfallen. Diese Kosten können bis zu circa zehn Prozent des Kaufpreises ausmachen. Wie hoch diese genau ausfallen, hängt meist von dem Bundesland ab, denn zum Beispiel die Grunderwerbssteuer kann sich unterscheiden.

Viele Darlehensgeber finanzieren bei ausreichender Bonität ausschließlich den Kaufpreis zu 100 Prozent. Einige auch einen gewissen Prozentsatz darüber hinaus. Jedoch nur, wenn der Kreditnehmer über stabile Einkommensverhältnisse verfügt und es sich um eine Immobilie handelt, die über einen hohen Eigenwert verfügt. Diese Finanzierung über den Kaufpreis hinweg, hat häufig hohe Zinsaufschläge zur Folge. Deshalb sollten die Nebenkosten bei der Beantragung des Darlehens, meist außen vor bleiben, möglichst selbst finanziert und von einem angesparten Eigenkapital abgezogen werden.

Die Regelungen zur Immobilienfinanzierung und Kündigung

Zur Finanzierung einer Immobilie werden vor allem Immobilienkredite mit langer Laufzeit und festgelegten Zinssätzen beantragt. Die Zinsen sind in der Regel für einen Zeitraum zwischen 10 und 20 Jahren festgelegt. Somit weiß der Kunde genau, mit welchen Zins- und Tilgungsbelastungen er über den gesamten Zeitraum der Kreditrückzahlung zu rechnen hat. Es sind demnach zwischendurch keinerlei Zinserhöhungen zu erwarten und der Beantragende hat Planungssicherheit. Falls der Kreditvertrag jedoch vorzeitig gekündigt wird und die Rückzahlung durch den Kunden passiert, hat dieser an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten.

Annuitätendarlehen: Monatliche Tilgungsrate und Vorfälligkeitsentschädigung

Diese Vorfälligkeitsentschädigung tritt zum Beispiel in Kraft, wenn ein Annuitätendarlehen vorzeitig gekündigt wird. Dabei handelt es sich um den gängigsten Baukredit. Bei der Beantragung werden ein bestimmter Zinssatz sowie ein monatlicher Ratenbetrag zur Abbezahlung festgelegt. Der Antragssteller zahlt schließlich jeden Monat eine bestimmte Summe, die aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil besteht. Da der Zinssatz im Verlauf der Rückzahlungen auf einen immer kleiner werdenden Betrag anfällt, sinkt der Zinsanteil und der der Tilgungsanteil erhöht sich zwangsläufig. Somit verläuft die Abbezahlung des Darlehens durch die Entwicklung des Verhältnisses von Zins- und Tilgungsanteil immer schneller. Durch die Vereinbarung von Sondertilgungen kann dieser Prozess noch beschleunigt werden. Denn diese lassen die Zinsleistungen zusätzlich sinken. Und wird der Vertrag vor der Laufzeit gekündigt und die abschließende Rückzahlung des Darlehens erfolgt, wird die Vorfälligkeitsentschädigung, der Schadensersatz für die der Bank entgehenden Zinsen, eingefordert.

Neue Regelung zur vorzeitigen Kündigung: Berücksichtigung der Sondertilgungsrechte

Für diese Vorfälligkeitsentschädigung hat der Bundesgerichthof einen aktuellen Beschluss (Januar 2016) gefasst. Demnach müssen ab sofort die vereinbarten Sondertilgungen auch bei einer Vorfälligkeitsentschädigung mit in Betracht gezogen werden. Somit haben die Banken trotz Kündigung vor Ablauf der Laufzeit des Darlehens, die Sondertilgungen kostenmindernd zu berücksichtigen.

Das Urteil des Bundesgerichtshofs hat auf eine Klausel reagiert, die eine Bank in die Darlehensverträge mit eingebunden hat und welche Vorteile für das Geldinstitut, aber Nachteile für den Verbraucher bedeutete. Daraufhin hat der Verbraucherschutz eine Neuregelung zugunsten der Kunden eingeklagt. Denn die Klausel hat den Darlehensnehmern zwar zinsmindernde Sondertilgungen eingeräumt, aber die Gewährleistung derselben im Falle einer vorzeitigen Kündigung ausgeschlossen. Somit hat die Bank eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung für sich beansprucht. Das sah der Bundegerichtshof als rechtswidrig an. Denn mit der Zusage für Sondertilgungen, geben die Banken Zinserwartungen auf und davon sei auch bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung nicht abzusehen.

&bdquo;Nach der streitigen Regelung erhalte der Darlehensgeber im Wege der Vorfälligkeitsentschädigung mehr, als ihm nach seiner vertraglichen Zinserwartung zustehe. Die Klausel verstoße daher gegen das schadensersatzrechtliche Bereicherungsverbot, wonach der Anspruchsberechtigte nicht mehr erlangen dürfe als er bei ordnungsgemäßer Vertragsbeendigung bekommen hätte."

(Quelle: bundesgerichthof.de )

Die Klausel, welche das Recht auf Sondertilgungen zum Zeitpunkt einer Vorfälligkeitsentschädigung regelt, ist aufgrund der Benachteiligungen für den Verbraucher nun unwirksam (siehe Kasten). Einige Geldinstitute, die diese Regelung in ihren Kreditverträgen vermerkt haben, dürfen diese nicht mehr geltend machen.

Forward-Darlehen: Geänderte Kündigungsvorschriften für die Sicherung von Zinskonditionen

Auch von den Forward-Darlehen, die eine etwas abgewandelte Variante der Annuitätendarlehen darstellen, haben die Banken aktuell weniger Vorteile. Denn die Kündigungsregelungen von Immobilienverträgen für die Forward-Darlehen, sind für den Verbraucher vorteilhafter gemacht worden.

Die Forward-Darlehen werden häufig für die Anschlussfinanzierung genutzt, wenn der Restbetrag des Kredites zum Ende der Laufzeit nicht vollständig durch Eigenkapital abgelöst werden kann. Mit dem Darlehen werden Kreditverträge zu aktuellen Konditionen abgeschlossen, die aber erst in ein paar Jahren anfangen zu laufen. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen gibt es also eine Forward-Periode (Vorlaufzeit).

Die Zinskonditionen werden gesichert und für das Darlehen ist kein Bereitstellungszins zu zahlen. Es fällt jedoch ein Zinsaufschlag an, der beträgt pro Monat der Vorlaufzeit einen gewissen Prozentsatz der Darlehenssumme. Die Höhe des Zinsaufschlags richtet sich nach dem vereinbarten Zinssatz und dem Zeitraum zwischen dem Vertragsabschluss und der Auszahlung des Darlehens. Der Zeitraum könne bis zu fünf Jahre betragen. Das beschreibt diese Informationsseite von aktuelle-bauzinsen.info , welche sich ausführlich mit den Vor- und Nachteilen des Forward-Darlehens beschäftigt und Hinweise auf weitere mögliche versteckte Kosten liefert.

Für diese spezielle Form des Annuitätendarlehens haben die Kreditnehmer besondere Kündigungsrechte. Ein Kündigungsrecht steht aber zunächst einmal allen Verbrauchern zu. Denn trotz längerer Zinsbindungen, kann der Vertrag nach zehn Jahren mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden (Kündigung nach einer Laufzeit von neun Jahren und sechs Monaten). Diese zehn Jahre gelten in der Regel ab dem Zeitpunkt der Kreditauszahlung. Von dieser Richtlinie sind auch Forward-Darlehen nicht ausgeschlossen, das hat das Bochumer Landesgericht Ende 2015 beschlossen.

Voraussetzung ist jedoch, dass das Forward-Darlehen eine Verlängerung eines bereits bestehenden Kredites ist, das beschreibt dieser FAZ-Beitrag . Somit könnten Kreditnehmer, die bereits Jahre vor Ablauf einer aktuellen Zinsbindung einen neuen Zinssatz für ein Forward-Darlehen, welches häufig für die Anschlussfinanzierung genutzt wird, vereinbaren, den Vertrag zehn Jahre nach der Vereinbarung kündigen. Es muss demnach für eine Kündigung nicht darauf gewartet werden, dass die Zinsbindung für das Forward-Darlehen abläuft.

Fremdfinanzierung für energieeffiziente Häuser

Neben den Neuerungen hinsichtlich der Kündigung der üblichen Immobiliendarlehen, gibt es in diesem Jahr in einem weiteren Bereich der Immobilienfinanzierung aktuelle Abänderungen. Da die Maßnahmen für das energieeffiziente Bauen für 2016 weiter verschärft worden sind, erweitert die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau ihre finanziellen Bezuschussungen. Diese können entweder teilweise die Finanzierung durch einen gängigen Immobilienkredit von der Bank unterstützen, oder als Vollfinanzierung dienen.

Ab April 2016 stellt die staatliche Förderungsanstalt Häuslebauern anstatt 50.000 Euro pro Wohneinheit bereits 100.000 Euro zur Verfügung. Darin enthalten ist unter anderem auch die Kostenübernahme für die energieeffiziente Bauplanung und einen Sachverständigen, der die Baumaßnahmen prüft. Weitere Informationen zu den energieeffizienten Maßnahmen, die gefördert werden, und wer davon profitieren kann, gibt es hier .