Änderungen für Häuslebauer: Immobilienfinanzierung und Kreditkündigung 2016
Zur Finanzierung einer Immobilie werden vor allem Immobilienkredite mit langer Laufzeit und festgelegten Zinssätzen beantragt. Die Zinsen sind in der Regel für einen Zeitraum zwischen 10 und 20 Jahren festgelegt. Somit weiß der Kunde genau, mit welchen Zins- und Tilgungsbelastungen er über den gesamten Zeitraum der Kreditrückzahlung zu rechnen hat. Es sind demnach zwischendurch keinerlei Zinserhöhungen zu erwarten und der Beantragende hat Planungssicherheit. Falls der Kreditvertrag jedoch vorzeitig gekündigt wird und die Rückzahlung durch den Kunden passiert, hat dieser an die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten.
Annuitätendarlehen: Monatliche Tilgungsrate und Vorfälligkeitsentschädigung
Diese Vorfälligkeitsentschädigung tritt zum Beispiel in Kraft, wenn ein Annuitätendarlehen vorzeitig gekündigt wird. Dabei handelt es sich um den gängigsten Baukredit. Bei der Beantragung werden ein bestimmter Zinssatz sowie ein monatlicher Ratenbetrag zur Abbezahlung festgelegt. Der Antragssteller zahlt schließlich jeden Monat eine bestimmte Summe, die aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil besteht. Da der Zinssatz im Verlauf der Rückzahlungen auf einen immer kleiner werdenden Betrag anfällt, sinkt der Zinsanteil und der der Tilgungsanteil erhöht sich zwangsläufig. Somit verläuft die Abbezahlung des Darlehens durch die Entwicklung des Verhältnisses von Zins- und Tilgungsanteil immer schneller. Durch die Vereinbarung von Sondertilgungen kann dieser Prozess noch beschleunigt werden. Denn diese lassen die Zinsleistungen zusätzlich sinken. Und wird der Vertrag vor der Laufzeit gekündigt und die abschließende Rückzahlung des Darlehens erfolgt, wird die Vorfälligkeitsentschädigung, der Schadensersatz für die der Bank entgehenden Zinsen, eingefordert.
Neue Regelung zur vorzeitigen Kündigung: Berücksichtigung der Sondertilgungsrechte
Für diese Vorfälligkeitsentschädigung hat der Bundesgerichthof einen aktuellen Beschluss (Januar 2016) gefasst. Demnach müssen ab sofort die vereinbarten Sondertilgungen auch bei einer Vorfälligkeitsentschädigung mit in Betracht gezogen werden. Somit haben die Banken trotz Kündigung vor Ablauf der Laufzeit des Darlehens, die Sondertilgungen kostenmindernd zu berücksichtigen.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs hat auf eine Klausel reagiert, die eine Bank in die Darlehensverträge mit eingebunden hat und welche Vorteile für das Geldinstitut, aber Nachteile für den Verbraucher bedeutete. Daraufhin hat der Verbraucherschutz eine Neuregelung zugunsten der Kunden eingeklagt. Denn die Klausel hat den Darlehensnehmern zwar zinsmindernde Sondertilgungen eingeräumt, aber die Gewährleistung derselben im Falle einer vorzeitigen Kündigung ausgeschlossen. Somit hat die Bank eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung für sich beansprucht. Das sah der Bundegerichtshof als rechtswidrig an. Denn mit der Zusage für Sondertilgungen, geben die Banken Zinserwartungen auf und davon sei auch bei einer vorzeitigen Vertragsauflösung nicht abzusehen.