Günstiger Finanzieren – so geht’s
Viele Banken gewähren Topzinsen erst ab 40 Prozent Eigenkapital und berechnen einen Risikozuschlag.
Die Finanzkrise hat einen Boom am Immobilienmarkt ausgelöst. Wie der Immobilienverband Deutschland berichtet, registrieren zwei Drittel seiner Makler eine wachsende Nachfrage. Neben dem steigenden Sicherheitsbedürfnis locken vor allem niedrige Zinsen. Doch Minizinsen bedeuten nicht gleich eine optimale Finanzierung.
Eigenkapital
Die Höhe des Eigenkapitals hat nicht nur Einfluss auf den benötigten Kreditumfang, sondern auch auf die Kreditkosten. Ein kleines Darlehen bedeutet niedrige Kreditraten und vergleichsweise geringe Zinskosten. Die prozentuale Höhe des Eigenkapitals wirkt sich auf den Kreditzins aus. Je mehr Eigenkapital der Käufer in die Finanzierung einbringen kann, desto günstigere Zinsen räumt ihm die Bank ein. Denn dadurch steigt die Sicherheit für das Geldinstitut, das geliehene Geld zurückzubekommen. Je geringer das Eigenkapital, desto riskanter ist die Finanzierung für die Bank – entsprechend erhebt sie Risikozuschläge auf den Kreditzins. Einen Spezialfall bildet der Immobilienerwerb für Kapitalanleger. Hier lohnt sich aus steuerlicher Sicht meist ein relativ hoher Kreditaufwand, weil die gezahlten Schuldzinsen steuerlich absetzbar sind. Dadurch sinkt in aller Regel die eigene Einkommensteuerlast.
Topzinsen gewähren Kreditinstitute meist ab einem Eigenkapitalanteil von mindestens 40 Prozent. Bis 80 Prozent Kreditaufwand berechnen die Institute Zinszuschläge zwischen 0,1 und 0,4 Prozent. Wer gar kein Eigenkapital besitzt, muss mit Risikozuschlägen von einem Prozent und mehr rechnen. Käufer sollten berücksichtigen, dass sich Kosten wie Maklergebühren, Notarkosten oder Grunderwerbsteuern zum Kaufpreis addieren und die Eigenkapitalquote schmälern.
Beispiel: Eine Immobilie kostet 300.000 Euro. Für den Erhalt von Topzinsen benötigt der Käufer 40 Prozent Eigenkapital, also 120.000 Euro. Betragen die Kaufnebenkosten zehn Prozent, so sind weitere 30.000 Euro eigene Ersparnisse nötig, um die Eigenkapitalquote von 40 Prozent zu erreichen. Beleihungswert
Viele Banken legen zur Ermittlung der Topzins-Grenze nicht den Kaufpreis zugrunde, sondern ziehen einen Risikoabschlag ab. Dieser soll der Gefahr von Mindereinnahmen bei einem vorzeitigen Zwangsverkauf des Objekts wegen Zahlungsunfähigkeit begegnen. Dadurch sinkt der Beleihungswert, entsprechend schwieriger wird es für den Käufer, die zinsgünstige 60-Prozent-Schwelle zu erreichen.