Altlastenverdacht

Sachmangel?

Auch der bloße Verdacht auf bestehende Altlasten kann einen Sachmangel des verkauften Grundstückes nach § 434 BGB begründen. OLG Celle, Urteil vom 21.08.2008 – VIII U 49/ 08

Sachverhalt und Problemlösung

Der Kläger verlangt vom Beklagten den Kaufpreis für ein Grundstück zurück. Der Beklagte hat als Insolvenzverwalter das Grundstück verkauft. Im Jahre 2004 wurden bei Abrissarbeiten ein 5000-Liter-Tank im Erdreich freigelegt, der für das Lagern von Flüssigkeiten, gegebenenfalls Holzschutzmittel verwendet worden waren.

Der Beklagte ließ das Erdreich um den Tank herum auskoffern. 2006 verkauft er eine Teilfläche des Grundstücks an den Kläger. Eine Aufklärung über den Tank und die Kon-tamination des Erdreichs erfolgte nicht. Nachdem der Kläger Verunreinigungen des Bodens festgestellt hatte, die zunächst bestritten werden, trat er vom Vertrag zurück und verlangt die Rückzahlung des Kaufpreises.

Diese Klage hat Erfolg.

Das verkaufte Grundstück weist einem Mangel auf, weil es sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung bzw. nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann. Bodenverunreinigungen infolge von Altlasten begründen einen Sachmangel.

Ein Sachmangel kann auch dann vorliegen, wenn ein konkreter Verdacht besteht. Ein Altlastenverdacht stellt nur dann keinen Sachmangel mehr da, wenn feststeht, dass vom Grundstück keinerlei Gesundheitsgefährdung, Geruchsbelästigung oder sonstige Beeinträchtigungen ausgehen können, die bei einer Weiterveräußerung zu einer nicht unerheblichen Wertminderung führen. Im vorliegenden Fall bestand jedenfalls noch ein Altlastverdacht, der auch nicht ausgeräumt werden konnte.

Bei einer zunächst unstreitig bestehenden Altlast, die dann beseitigt wird, kann erst dann von einem endgültigen Wegfall des Altlastverdachts gesprochen werden, wenn es nahezu ausgeschlossen erscheint, dass sich noch restliche Altlasten auf dem Grundstück befinden. Hierzu ist ein wesentlich längerer Zeitraum mit entsprechender Beobachtungszeit als zwei Jahre erforderlich.

Der in diesem Falle auch vereinbarte Gewährleistungsausschluss hilft dem Verkäufer nicht, weil er arglistig gehandelt hat. Es muss sich nicht um eine betrügerische Absicht handelt, sondern es reichen bereits solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

(26.01.2009)