Vorsicht bei Mietkauf

So wirklich finanzierungsfreundlich ist das Mietkaufmodell nicht.

Viele wünschen sich, in den eigenen vier Wänden zu leben; aber nicht jeder kann dies realisieren – sei es aus Mangel an Eigenkapital oder fehlender Bonität.

Das haben unlängst auch Finanzberater, Immobilienvermittler und selbst Genossenschaften erkannt. Sie werben damit, Wohneigentum „in Raten" über den sogenannten Mietkauf zu erwerben – ganz ohne Schufa-Prüfung und ohne Verschuldung durch ein Bankdarlehen. Warum also Miete zahlen, wenn sich Wohneigentum so leicht finanzieren lässt?

Was bedeutet Mietkauf?

Der Abschluss eines regulären Mietkaufvertrages wird notariell beglaubigt. Neben dem verbindlichen Mietvertrag wird hier ein Kaufangebot vertraglich geregelt. Der Interessent mietet das Objekt zunächst; hat jedoch nach einer bestimmten Frist die Möglichkeit, die Mietsache zu einem vorher festgesetzten Preis käuflich zu erwerben – soweit eine sogenannte Ausübungserklärung abgegeben wurde. Die bis dato entrichteten Mietzahlungen werden dem Käufer teilweise gutgeschrieben.

Aber nicht immer wird vor der Erklärung nach den Regeln des Mietrechts gespielt. Oftmals wird gar kein Optionsrecht vereinbart, sondern von Anfang an der Eigentumsübergang mit Zahlung der Schlussrate.

Mietkauf: Modell mit vielen Nachteilen

Ein definitiver Vorteil des Mietkaufmodells ist die Tatsache, dass der Kaufinteressent nach einer gewissen Zeit als Mieter relativ gut einschätzen kann, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Sofern der Vertrag das Optionsrecht beinhaltet, kann er sich nach der regulären Mietzeit immer noch gegen einen Kauf entscheiden.

Da der Vertragsabschluss aber oftmals nicht aus der Intention des möglichen Widerrufes zustande kommt, sondern der Anreiz zumeist in der zunächst leichteren Finanzierbarkeit liegt, prüft der Interessent oft nur unzureichend, worauf er sich beim Mietkauf einlässt. Wichtige Aspekte, wie beispielsweise das Kündigungsrecht werden schlichtweg ignoriert.

Lässt sich der Mietkäufer von Anfang an auf den verbindlichen Kauf des Objektes ein, so ist die Gefahr groß, dass er auf einer verwohnten Immobilie in schlechter Lage sitzen bleibt, für die sich aus genau diesen Gründen kein Sofortkäufer gefunden hat.

Darüber hinaus werden Mietkaufobjekte häufig überteuert angeboten. Die Miete ist oft nicht nur völlig überzogen, sondern trägt dazu nur in geringem Maße zur wirklichen Tilgung bei. So geht für die Mietdauer Monat für Monat viel Geld verloren. Die regulären Mietzahlungen sind jedoch nicht die einzigen Belastungen: Bei Kauf müssen Ansparleistungen für die Schlussrate und gegebenenfalls für Sondertilgungen getätigt werden. Ist im Vertrag festgesetzt, dass der Mietkäufer mit Bezug der Immobilie für Reparaturen und notwendige Modernisierungsarbeiten finanziell selbst aufkommen muss, kann der Unterhalt eines Mietkaufobjektes schnell in die Schuldenfalle führen.

Fazit: Von leichter Finanzierbarkeit kann bei einem Mietkauf also nicht die Rede sein. Die monatliche Belastung hat es oft in sich, sodass Slogans wie „Wohneigentum für alle" schnell negiert werden müssen. Die Objekte sind häufig in mehr schlecht als rechtem Zustand, der Mietpreis ist zumeist überhöht und Folgekosten sind kaum kalkulierbar.