Kaufen oder mieten?
Warum es sich lohnt, auch künftig in Dresden in eine Eigentumswohnung zu investieren. Eichenvertäfelung, vergoldete Armaturen auf der Toilette, eine Küche aus Granit. Dazu ein Schwimmbad, ein Weinkeller und ein Atombunker - alles auf 2.000 Quadratmetern. Das ist Luxus. So edel wie in der Münchner 153-Zimmer-Villa des 2006 verstorbenen Milliardärs
Friedrich-Karl Flick muss es natürlich nicht sein.
Aber über die Entscheidung, weiter in einer Mietwohnung zu bleiben oder in eine Eigentumswohnung bzw. in ein Haus zu investieren, hat jeder schon einmal nachgedacht.
Der Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie ist dabei so günstig wie selten zuvor. Und das im wahrsten Sinne des Wortes. Die Banken vergeben Darlehen für niedrige Zinsen. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter an - und das nicht nur in den Großstädten.
Kaufen statt mieten ist deshalb auf den ersten Blick eine sichere und attraktive Möglichkeit. Neben dem Wunsch, etwas "Eigenes" zu haben, kann eine Eigentumswohnung auch eine lohnende Investition sein. Denn wer eine Immobilie kauft, betrachtet die Anschaffung meist als einen wichtigen Baustein seiner privaten Altersvorsorge.
Im Vergleich zu einem Haus hat man zudem mit einer Eigentumswohnung weniger laufende oder versteckte Kosten. Ist die Wohnung einmal abbezahlt, muss man sich "nur" noch um die Betriebskosten kümmern. Auch die Verantwortung für den Erhalt des Treppenflurs, Kellers oder Gartens entfällt, weil das Aufgabe der Hausverwaltung ist.
Für die anfallenden Kosten kommt die Hausgemeinschaft zwar gemeinsam auf, aber Rücklagen in einer bestimmten, vorher festgelegten Höhe sind trotzdem ratsam - und auch vertraglich festgelegt. Da es Eigentumswohnungen in verschiedenen Größen gibt, ist man relativ flexibel und kann die Größe der Wohnung an die jeweilige Lebensphase anpassen. Eine gute Infrastruktur und vielfältige kulturelle Angebote gehören dank der innerstädtischen Lage meist zum Paket "Eigentumswohnung" dazu.
Abrechnung pro Quadratmeter
Bevor jedoch Nägel mit Köpfen gemacht werden, lohnt es sich, noch einmal durchzurechnen. Wie viel Geld wäre für die Miete in den kommenden Jahren fällig, wenn alles beim Alten bliebe? Wer heute 40 Jahre alt ist und 800 Euro Kaltmiete im Monat zahlt, überweist laut einem aktuellen Focus-Bericht in den kommenden vier Jahrzehnten 384.000 Euro an den Vermieter. Mietsteigerungen und kletternde Nebenkosten nicht mit inbegriffen. Erhöht sich die Miete um jährlich 1,5 Prozent, summiert sich dieser Posten schon auf rund 521.000 Euro - etwas über eine halbe Million.
Mieten kann also auf Dauer deutlich teurer sein als ein gekauftes Eigenheim. Wie viel Geld pro Monat für den Immobilienkauf übrig ist, hängt unter anderem vom verfügbaren Einkommen und dem Ersparten ab. Wer zum Beispiel ein monatliches Nettoeinkommen von 2.000 Euro hat und 800 Euro Miete zahlt, könnte sich theoretisch bei einem Eigenkapital von 40.000 Euro eine Wohnung für rund 220.000 Euro leisten. Die Lebenshaltungskosten, Versicherungsbeiträge und Unterhaltszahlungen werden abgezogen. Generell gilt: Um auch für unvorhergesehene Ausgaben gewappnet zu sein, sollte die monatliche Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens betragen.
Wie viel Quadratmeter Eigentumswohnung man dann tatsächlich bekommt, hängt maßgeblich von den Quadratmeterpreisen am Wohnort ab. So kostet nach Angaben des Focus* in München der Quadratmeter Eigentumswohnung aus dem mittleren Bestand 3.600 Euro. Wer also 800 Euro Miete zahlt und ein Eigenkapital von 40.000 Euro hat, kann sich für eine Rate bei einem festen Zinsdarlehen von 2,25 Prozent über 15 Jahre und zwei Prozent Tilgung einen Kredit über 203.294 Euro leisten. Rechnet man die eigenen Ersparnisse dazu und zieht zehn Prozent Kaufnebenkosten für Notar, Makler und Grunderwerbssteuer ab, stehen für den Wohnungskauf insgesamt 221.176 Euro zur Verfügung. Dafür bekommt man in München maximal 61 Quadratmeter. Allerdings ist eine Mietwohnung für 800 Euro in der bayerischen Metropole auch nicht größer. In Hamburg bekommt man für den gleichen Preis schon 105, in Berlin sogar 126 Quadratmeter.
Die Preise für Wohneigentum steigen weiter, vor allem in den größeren Städten. Denn für Eigentümer sind nicht nur Ausstattung und Lage wichtig. Auch das Wohnumfeld der Immobilie, die Anzahl der Eigentümer oder die Einsehbarkeit der Grundstücke spielen eine Rolle. Deshalb sind die Investoren nicht mehr gewillt, jeden Preis, der verlangt wird, zu zahlen. Stellt sich trotzdem die Frage, ob der Markt schon gesättigt ist? Die Antwort lautet: Nein, ist er nicht. Vielmehr werden einige Objekte mit dem Siegel "Premium" versehen, obwohl sie es nicht sind. "Premium" bedeutet in diesem Zusammenhang "Luxus". Weil das aber zu abgehoben und elitär klingt, wurde lieber mit dem neuen Begriff geworben. Faktisch bleibt es aber dasselbe: luxuriös ausgestattete Wohneinheiten, die besonders in attraktiven Lagen zu finden sind. Davon wurde in den vergangenen Jahren reichlich gebaut - und zwar überall in Deutschland.
B-Städte sind die neuen Stars am Immobilienmarkt
Dass die Eigentumswohnungen seit 2012 bundesweit insgesamt teurer geworden sind, ergab auch eine Analyse des Maklerhauses Engels & Völkers (E&V) auf Grundlage der Gutachterausschusszahlen von 2013 für 60 Standorte. Danach ist zwar die Zahl der gehandelten Objekte 2013 um 4,3 Prozent auf 110.143 gesunken, aber das Transaktionsvolumen hat um rund 255 Millionen Euro zugenommen. Das ist ein Plus von 1,2 Prozent. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr Eigentumswohnungen im Wert von 21,3 Milliarden Euro gehandelt.
Doch nicht für alle Regionen ist die Entwicklung gleich. "In den sieben großen A-Städten Frankfurt, Hamburg, München, Düsseldorf, Berlin, Köln und Stuttgart sind kaum noch hohe Renditen möglich", erklärte Thomas Cromm, Vorstandsvorsitzender der REVITALIS REAL ESTATE AG. "Daher wird nun auch viel in den B-Städten investiert", so der Hamburger anlässlich des 4. Dresdner WTC-Immobilien-Symposiums, das im April 2015 im World Trade Center stattfand. Die Stars aus der zweiten Reihe heißen Jena, Hannover, Nürnberg oder Dresden.
Laut Cromm stehe die sächsische Landeshauptstadt sogar kurz vor dem Sprung in die Top 7 der deutschen Städte. 2013 stand Dresden bei der Anzahl der verkauften Wohnungen auf Platz 8 - und ließ Metropolen wie Stuttgart oder Frankfurt am Main hinter sich. Für Investoren ist die Stadt aus mehreren Gründen attraktiv. Zum einen ist die Metropole an der Elbe frei von Schulden. Gleichzeitig floriert der Arbeitsmarkt. Das sorgt für Stabilität bei den Wirtschaftsdaten. Extreme Ausschläge nach oben oder unten seien selten, so Cromm. Außerdem schätzen die Dresdner ihre Lebensqualität und fallen damit deutschlandweit unter die Top 3. Das größte Plus für Investitionen in den Wohnungsbau ist aber die Demografie. Dresden gilt seit vielen Jahren als Geburtenhauptstadt. Dazu kommen jedes Jahr zwischen 3.000 und 4.000 Neuanmeldungen, die im Einwohnermeldeamt Dresden registriert werden.
Wie die anderen B-Städte auch profitiert Dresden in einem besonderen Maße vom stetigen Zuzug, von den noch vergleichsweise niedrigen Neubauzahlen und dem damit zusammenhängenden geringen Angebot an Wohnraum. Innerhalb von Sachsen nimmt die Stadt sogar den 1. Platz ein, was das Wachstum auf dem Wohnungsmarkt angeht. "Hier gibt es noch attraktive Grundstücke zu moderaten Preisen", bestätigt Cromm.
Konkret bedeutet das für den Wohnungsmarkt in Dresden Folgendes: Bei der letzten Gebäude- und Wohnungszählung 2011 wurden insgesamt 294.164 Wohneinheiten gezählt. Das ist gegenüber der letzten Totalerhebung 1995 ein Plus von 12 Prozent. Gleichzeitig hat sich der Leerstand spürbar reduziert oder wurde einer anderen Nutzung zugeführt. Waren 1995 nahezu 10 Prozent Wohnraum ohne Mieter, sind es heute knapp 5 Prozent. Tendenz weiter sinkend. Parallel dazu wurden in diesem Zeitraum fast 6.600 neue Wohneinheiten gebaut, davon rund 65 Prozent als Eigenheime. Im Geschossbau entstanden dagegen in den letzten zehn Jahren nur etwa 230 Einheiten pro Jahr. Allerdings ist seit 2011/2012 ein sprunghafter Anstieg zu beobachten.
Umsatzzahlen und Transaktionsvolumen gestiegen
Diese Entwicklung ist auf ein steigendes Kaufinteresse an Eigentumswohnungen zurückzuführen, wie eine Auswertung der Grundstücksmarktberichte des Gutachterausschusses Dresden belegt. Nachdem 2009 mit 2.607 Verkäufen und einem Transaktionsvolumen von 292,2 Millionen Euro die mit Abstand niedrigsten Umsätze erreicht wurden, sind beide Kennzahlen kontinuierlich gestiegen. Im Jahr 2014 wurde am Dresdner Immobilienmarkt nach vorläufigen Analysen ein Transaktionsvolumen von rund 1,64 Milliarden Euro umgesetzt. Rund 525 Millionen Euro entfielen dabei auf Wohn- und Teileigentum, zu dem auch Eigentumswohnungen gehören. Gerade in den guten bis sehr guten Wohnlagen gab es eine verstärkte Nachfrage, die das Angebot bei Weitem überstieg. Zu den begehrten Standorten gehören vor allem die auf der rechten Elbseite liegenden Villenlagen, aber auch die Innere Neustadt und die Altstadt. Bezogen auf das gesamte Stadtgebiet, lagen die Durchschnittswerte für eine gemietete Dreiraumwohnung mit 70 Quadratmetern 2013 bei 6,78 Euro pro Quadratmeter. Für eine Eigentumswohnung wurden 1.150 Euro pro Quadratmeter als Kaufpreis fällig.
Für das kommende Jahr werden deshalb in und um Dresden weiterhin steigende Preise bei den Mieten, den Ein- und Zweifamilienhäusern und den Eigentumswohnungen prognostiziert. Zwar gab das Rendite-Niveau leicht nach, ist aber im bundesweiten Vergleich immer noch attraktiv. Die mittlere, übliche Marktspanne liegt zwischen 5,7 und 6,9 Prozent. Neben steigenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen und dem Wunsch nach bezahlbarem Wohnraum ist es ein gutes Argument, um noch einmal über den Erwerb von Wohneigentum nachzudenken. Egal, ob man selbst darin wohnt oder die Eigentumswohnung als Kapitalanlage nutzt und weitervermietet. Anika Böhme
*Das Beispiel beruht auf Daten der FMH Finanzberatung, die für ihre Berechnungen den IVD-Wohn-Preisspiegel 2014/2015 zugrunde gelegt hat.