Due Diligence – mehr Sicherheit für das komplexe Immobiliengeschäft
Berechnungs- und Kalkulationsfehler können schlimme Folgen haben. Besonders gilt dies in Fällen von Betrug. Due Diligence heißt das Verfahren der Absicherung, das die nötige Transparenz für den Kauf und den Verkauf von Immobilien herstellen soll. Der Begriff kommt aus dem Englischen und steht für die gebotene Sorgfalt, die beim Immobilienhandel vor bösen Überraschungen und größeren Verlusten schützt. Relevant sind für das Verfahren eine profunde Einschätzung der Stärken und Schwächen einer Immobilie ebenso wie die Risiken und Chancen, die mit dem Geschäft in Verbindung stehen. Wie wird Due Diligence konkret angewandt und welche Bestandteile gehören zum Gesamtkonzept?
Beginn der Due Diligence
Basis der Due Diligence sind zunächst die vom Vertragspartner zur Verfügung gestellten Daten rund um die Immobilie als Handelsgut. Im Rahmen des Prüfungsverfahrens stehen standardisierte Fragebögen bereit. Hilfreich ist in solchen Fällen, wenn der Vertragspartner eine Vollmacht hinterlegt, um Rückfragen an Behörden stellen zu dürfen. Für das Prüfungsverfahren sind sämtliche Dokumente relevant, die einer Risikoanalyse dienlich sind. Diese Dokumente werden digitalisiert und in einem Datenraum für Due-Diligence Prüfung eingespeist, wo sie auf Abruf zur Verfügung stehen.
Die Teilbereiche der Due Diligence
Das Überprüfungsverfahren Due Diligence lässt sich in die vier Teilbereiche von Rechtsfragen, Steuerfragen, kaufmännische Fragen und Haustechnik aufschlüsseln. Bei der rechtlichen Due Diligence werden die Aspekte rund um Mieten, Baurecht und Grundbucheinträge unter die Lupe genommen. Beim Steuerrecht wiederum geht es um die mögliche Steuerlast nach dem Kauf. Fragen sind etwa, wie hoch die Einkommens-, Grunderwerbs-, Gewerbe- und Umsatzsteuer ins Gewicht fallen werden. Kaufmännische Fragen behandeln die Wirtschaftlichkeit von Gebäude und Grundstück mit Blick auf den zu erwartenden tatsächlichen Immobilienwert.
Beispielsweise ist die Standortanalyse eng mit der kaufmännischen Due Diligence verknüpft, weil der Standort ebenfalls über den Immobilienwert entscheidet. Bei der haustechnischen Due Diligance wird schließlich die gebäudetechnische Infrastruktur auf Herz und Nieren geprüft. Hier geht es um die Leistungsfähigkeit dieser Systeme, um den Verschleiß und die Identifikation technischer Mängel oder gar technischer Fehler. Auch der Zustand der allgemeinen Bausubstanz wird einem strengen Bewertungsverfahren unterzogen. Auf diese Weise wird ein möglicher Modernisierungsbedarf ermittelt, der sich nicht zuletzt nach einer Schadstoffanalyse feststellen lässt.
Erweiterte Due Diligence
Die erweiterte Due-Diligence-Prüfung kommt immer dann zum Tragen, wenn es um den gewerbsmäßigen Immobilienhandel geht. Schließlich sind die Werte, um die es beim Immobilienhandel geht, noch einmal sehr viel höher als beim privaten Immobilienhandel, zum Beispiel wenn es bei Familie Müller darum geht, endlich den Sprung von der Mietwohnung zum Eigenheim zu wagen. Nun müssen die Marktlage, Makrolage und das Mietniveau genauestens analysiert werden.
Bei den zu erwarteten Mieteinnahmen wird die Soll-Miete mit der Ist-Miete verglichen und der Differenzwert festgestellt. Außerdem werden die Mieter eingeschätzt. Nun werden Aspekte rund um das Alter der Mieter und ihren Mieterschutz relevant. Beispielsweise genießen ältere Mieter einen höheren Mieterschutz und sie brauchen im Endeffekt vielleicht nur die Hälfte dessen zahlen, was für die Wohnung unter anderen Umständen verlangt werden kann. Andere Mieter können aufgrund ihres Verhaltens Risikofaktoren sein.
Die erweiterte Due Diligence ist eine Wissenschaft für sich und an Aufwand kaum zu überbieten. Fast schon zwingend müssen Unternehmen externe Dienstleister heranziehen, die sich auf diese Aufgabe spezialisiert haben und nun die einzelnen Arbeitsschritte wie die Prüfung der Mietverträge, Notarverträge, Verträge mit Multimedia-Anbietern und Energieversorgern, Hausmeistern, anderen Dienstleistern und Kommunen im Rahmen einer Stärken-Schwächen-Analyse angehen.
Strategische Überlegungen werden zunehmend wichtiger, um hohe Rendite aus der Immobilie zu ziehen. Zur erweiterten Due Diligence gehört schließlich die Prüfung der Geschäftspartner zur Feststellung ihrer Seriosität. Hierfür wird eine umfassende Medienanalyse zusammen mit einer Prüfung internationaler Sanktionslisten und einem Einblick in die verfügbaren Unternehmensdatenbanken vorgenommen. Sind alle Arbeitsschritte gemeistert, sollte das Risiko für den Handel drastisch gesenkt worden sein.