Baufinanzierung, aber richtig: Auf die Lage kommt es an!

Das hört man oft von Immobilienmaklern: Lage, Lage, Lage. Nichts ist für die künftige Wertentwicklung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung so entscheidend wie die Lage. Sie bestimmt nicht nur den aktuellen Preis, sondern vor allem die Werthaltigkeit der Immobilie. Lesen Sie hier, welche Bedeutung die Lage für Ihre Immobilienfinanzierung hat.

Die Lage beeinflusst die Wertentwicklung

Die Lage entscheidet darüber, ob Sie in zehn, 20 oder 30 Jahren einen guten Preis für Ihr Haus bekommen. Die Bewertung setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, insbesondere unterscheidet man die Makro-Lage (die Stadt oder den Stadtteil, die Dynamik in der Region, Zuwanderung oder Abwanderung) und die Mikro-Lage. Letztere stellt die Nahaufnahme dar: den Straßenzug, die Nähe zu Geschäften und Ärzten, die Entwicklung im Stadtviertel. Mehr zum Einfluss des Wohnumfelds auf Ihre Baufinanzierung bieten z.B. die Informationen von Schwäbisch Hall.

Der Wiederverkaufswert einer Immobilie kann in verschiedenen Situationen wichtig sein: Wenn Sie wegen eines neuen Jobs in eine andere Stadt ziehen. Oder wenn sich Ihre Familiensituation verändert, die Kinder ausziehen oder Sie eine barrierefreie Wohnung in der Stadt bevorzugen. Damit Sie in einer solchen Situation keinen Verlust machen, sollten Sie von vornherein Ihre Immobilie richtig einschätzen:

• Der Wiederverkaufswert während der Baufinanzierung. Gerade, wenn eine Baufinanzierung noch läuft, ist es notwendig, bei einem etwaigen Verkauf der Immobilie einen Preis zu erzielen, der zum Ablösen des Kredits ausreicht. Ein plötzlicher Wertverlust ist nach wenigen Jahren nicht sehr wahrscheinlich, dennoch sind Hausbesitzer in guter Lage klar im Vorteil. Ein Einfamilienhaus in einem Ballungszentrum mit großer Nachfrage lässt sich leicht und zu einem guten Preis verkaufen. Für die Liebhaber-Immobilie auf dem Land dagegen, abseits von Arbeitsplätzen und öffentlicher Infrastruktur, lässt sich womöglich nur schwer ein Käufer finden.
• Der Wiederverkaufswert nach Ablauf der Baufinanzierung. Viele Eigenheimbesitzer bauen ihr Haus, wenn die Kinder klein sind. Doch irgendwann ziehen die Kinder aus und die Eigentümer möchten im Alter in eine kleinere Wohnung oder eine Seniorenwohnung ziehen. Wer kauft dann das große Haus? Der demografische Wandel in Deutschland befindet sich bereits in vollem Gange. Es ist gut möglich, dass Wohnsiedlungen am Stadtrand veröden, während innerstädtische Immobilien im Wert stabil bleiben. Schwer einzuschätzen ist auch, welche Art von Immobilien die Käufer in 20 oder 30 Jahren bevorzugen werden. In guter Lage stellt der Wiederverkauf kein Problem dar: Dann reicht der Gegenwert des Einfamilienhauses aus, um eine barrierefreie Wohnung im Stadtzentrum zu kaufen.
• Gute Lage – hoher Beleihungswert. Die Lage spielt auch eine Rolle, wenn Banken und Bausparkassen ein Objekt beurteilen und so den „Beleihungswert" errechnen. Dies ist der Preis, der sich auch auf lange Sicht jederzeit für eine Immobilie erzielen lässt. Er wird individuell ausgerechnet, dabei können die Kreditinstitute verschiedene Verfahren einsetzen. Manche beauftragen Gutachter, andere errechnen den Wert intern. In den Beleihungswert fließen sowohl die Baukosten als auch der Quadratmeterpreis für den Boden ein, natürlich wiederum einschließlich einer Schätzung der zukünftigen Entwicklung. Falls der Beleihungswert des Kreditgebers deutlich unter dem Kaufpreis liegt, wird die Baufinanzierung schwieriger – die Bauherren müssen dann vielleicht einen größeren Teil der Kaufsumme selbst finanzieren, als ursprünglich geplant.