Zwischen Wunschvorstellung und Realität

Bodenrichtwert x Grundstücksfläche" ist nicht die Regel, sondern die Ausnahme

Viele Grundstückseigentümer leben in dem oftmals anzutreffenden Irrglauben, dass der Wert ihres Areals marktgerecht nach der Formel "Bodenrichtwert x Grundstücksfläche" abgeleitet werden kann.

Ein einfacher Anruf bei der für die Stadt beziehungsweise den Kreis zuständigen Geschäftsstelle des Gutachterausschusses, die in Sachsen den Staatlichen Vermessungsämtern untergeordnet sind, wäre somit ausreichend, um den Wert zu erfahren.

Tatsächlich ist es jedoch so, dass diese Zahlen nur in den seltensten Fälle im Maßstab 1:1 auf eine bestimmte Fläche übertragen werden können.

Alle zwei Jahre neue Ermittlung

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden innerhalb eines Stadt- oder Gemeindegebietes mit den gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen, im Fachjargon auch als "Zone" bezeichnet. Diese werden aus Kaufpreisauswertungen - in Gebieten mit nur geringem Datenmaterial teilweise durch Analogiebetrachtungen mit vergleichbaren Zonen - im Abstand von maximal zwei Jahren ermittelt. Jedem Richtwert ist dabei eine spezifische Definition beigefügt, die angibt, unter welchen Randbedingungen respektive für welches zonentypische Grundstück dieser Wert gilt.

Charakteristisch sind dabei zumeist Angaben zur Art der baulichen Nutzung (Mischgebiet oder Wohnbauland, offene oder geschlossene Bebauungssituation), zur Erschließung (beitragsfrei oder beitragspflichtig), zum zonentypischen Maß der baulichen Nutzung (Anzahl der Vollgeschosse und deren Flächenverhältnis zur Grundstücksfläche, der so genannten Geschossflächenzahl),
zur zonentypischen Flächengröße und Grundstückstiefe sowie zu sonstigen ergänzenden Vermerken (Hinweis auf den fortgeschriebenen Anfangswert in einem Sanierungsgebiet, bei dem nach Abschluss der städtebaulichen Maßnahmen noch Ausgleichsbeträge für die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung fällig werden).

Der Bodenrichtwert vermittelt somit ein zutreffendes Bild der Wertigkeit nur für diejenigen Grundstücke, die in ihren wertbestimmenden Merkmalen hinreichend genau mit dem Richtwertgrundstück übereinstimmen. Für alle Abweichungen von der Richtwertdefinition und der Ortsüblichkeit können zum Teil erhebliche Modifizierungen erforderlich werden.

Darf und kann gebaut werden?