Eigenkapital - die meisten haben mehr als sie glauben
Kontinuierlich steigende Mieten und niedrige Zinsen sind für viele Mieter Anlass, endlich den Schritt in Richtung einer eigenen Immobilie zu wagen. Die Frage nach der Bezahlbarkeit richtet sich immer nach zwei Kriterien.
Zum einen gilt es, die Höhe des Eigenkapitals zu berücksichtigen, zum anderen bleibt die Frage, bis, zu welchem Finanzierungsvolumen die monatliche Rate bedient werden kann.
Am Anfang steht der Kassensturz
Die Ermittlung des Eigenkapitals ist die erste Stufe auf dem Weg zum Immobilienerwerb. Dabei stehen natürlich das Guthaben auf dem Tagesgeldkonto und die veräußerbaren Wertpapiere im Depot besonders im Fokus. Dem Eigenkapital kommt insofern besondere Bedeutung zu, da sich am Finanzierungsauslauf auch der Zinssatz, und damit die monatliche Ratenhöhe orientiert. Je höher das Eigenkapital ausfällt, umso niedriger wird der Beleihungsauslauf der Bank, umso niedriger berechnet diese den Sollzinssatz. Viele Käufer vergessen jedoch bei der Eigenkapitalermittlung, dass es durchaus noch Eigenkapitalersatz gibt, der zwar nicht aktiv in die Finanzierung eingebracht wird, aber ebenfalls den Beleihungsrahmen senkt. Dazu gehören
- Lebens- oder Rentenversicherungen. Eine Abtretung eines bestehenden Vertrages erhöht die Eigenkapitalquote, ohne dass die Altersvorsorge tatsächlich angegriffen werden muss.
- Arbeitgeberdarlehen besitzen bei einer Bank Eigenkapitalcharakter. Dabei müssen Arbeitnehmer und Arbeitgeber allerdings bestimmte Formvorschriften beachten, damit das Darlehen nicht als steuer- und sozialabgabenpflichtige Lohnzahlung eingestuft wird.
- Bausparverträge, die noch nicht zuteilungsreif sind, können ebenfalls dem Eigenkapital zugerechnet werden.
- Für diejenigen, die ein Objekt neu bauen möchten, können Eigenleistungen ebenfalls als fiktives Eigenkapital in den Finanzierungsplan eingerechnet werden. Dabei muss allerdings der Nachweis erbracht werden, dass auch eine Befähigung besteht, das jeweilige Gewerk auszuüben. Als Eigenkapital wird der eingesparte Arbeitslohn der Handwerker gewichtet.
Wie steht es mit Anleihen?
In der Regel übersteigt der Sollzins den Zinsertrag aus Einlagen und Anleihen. Wer jedoch noch Anleihen besitzt, die eine höhere Rendite bringen, als die Zinsbelastung für die Baufinanzierung, sollte diese nicht veräußern, um die Eigenkapitalquote hochzutreiben. Eine Abtretung an die Bank erfüllt den gleichen Zweck, sichert aber die höheren Zinsen. Sinnvoll kann jedoch ein Wechsel der Depotbank sein, um die Depotgebühren zu senken. Ein Depotvergleich, beispielsweise auf aktiendepot.com, listet die günstigsten Anbieter auf und zeigt darüber hinaus, welche Banken bei einem Depotwechsel noch Prämien, in der Regel Bonuszinsen auf das Tagesgeld, zahlen. Auch wenn es anfänglich wehtun sollte, jeder Immobilienbesitzer ist gut beraten, von Anfang an gleich wieder ein finanzielles Polster aufzubauen. Reparaturen am Haus können jederzeit auftreten, die Versuchung, die eine oder andere Renovierungsmaßnahme kurz nach Einzug doch noch durchzuführen, kostet ebenfalls Geld.