Kaufen oder mieten?
Wie viel Quadratmeter Eigentumswohnung man dann tatsächlich bekommt, hängt maßgeblich von den Quadratmeterpreisen am Wohnort ab. So kostet nach Angaben des Focus* in München der Quadratmeter Eigentumswohnung aus dem mittleren Bestand 3.600 Euro. Wer also 800 Euro Miete zahlt und ein Eigenkapital von 40.000 Euro hat, kann sich für eine Rate bei einem festen Zinsdarlehen von 2,25 Prozent über 15 Jahre und zwei Prozent Tilgung einen Kredit über 203.294 Euro leisten. Rechnet man die eigenen Ersparnisse dazu und zieht zehn Prozent Kaufnebenkosten für Notar, Makler und Grunderwerbssteuer ab, stehen für den Wohnungskauf insgesamt 221.176 Euro zur Verfügung. Dafür bekommt man in München maximal 61 Quadratmeter. Allerdings ist eine Mietwohnung für 800 Euro in der bayerischen Metropole auch nicht größer. In Hamburg bekommt man für den gleichen Preis schon 105, in Berlin sogar 126 Quadratmeter.
Die Preise für Wohneigentum steigen weiter, vor allem in den größeren Städten. Denn für Eigentümer sind nicht nur Ausstattung und Lage wichtig. Auch das Wohnumfeld der Immobilie, die Anzahl der Eigentümer oder die Einsehbarkeit der Grundstücke spielen eine Rolle. Deshalb sind die Investoren nicht mehr gewillt, jeden Preis, der verlangt wird, zu zahlen. Stellt sich trotzdem die Frage, ob der Markt schon gesättigt ist? Die Antwort lautet: Nein, ist er nicht. Vielmehr werden einige Objekte mit dem Siegel "Premium" versehen, obwohl sie es nicht sind. "Premium" bedeutet in diesem Zusammenhang "Luxus". Weil das aber zu abgehoben und elitär klingt, wurde lieber mit dem neuen Begriff geworben. Faktisch bleibt es aber dasselbe: luxuriös ausgestattete Wohneinheiten, die besonders in attraktiven Lagen zu finden sind. Davon wurde in den vergangenen Jahren reichlich gebaut - und zwar überall in Deutschland.
B-Städte sind die neuen Stars am Immobilienmarkt
Dass die Eigentumswohnungen seit 2012 bundesweit insgesamt teurer geworden sind, ergab auch eine Analyse des Maklerhauses Engels & Völkers (E&V) auf Grundlage der Gutachterausschusszahlen von 2013 für 60 Standorte. Danach ist zwar die Zahl der gehandelten Objekte 2013 um 4,3 Prozent auf 110.143 gesunken, aber das Transaktionsvolumen hat um rund 255 Millionen Euro zugenommen. Das ist ein Plus von 1,2 Prozent. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr Eigentumswohnungen im Wert von 21,3 Milliarden Euro gehandelt.
Doch nicht für alle Regionen ist die Entwicklung gleich. "In den sieben großen A-Städten Frankfurt, Hamburg, München, Düsseldorf, Berlin, Köln und Stuttgart sind kaum noch hohe Renditen möglich", erklärte Thomas Cromm, Vorstandsvorsitzender der REVITALIS REAL ESTATE AG. "Daher wird nun auch viel in den B-Städten investiert", so der Hamburger anlässlich des 4. Dresdner WTC-Immobilien-Symposiums, das im April 2015 im World Trade Center stattfand. Die Stars aus der zweiten Reihe heißen Jena, Hannover, Nürnberg oder Dresden.
Laut Cromm stehe die sächsische Landeshauptstadt sogar kurz vor dem Sprung in die Top 7 der deutschen Städte. 2013 stand Dresden bei der Anzahl der verkauften Wohnungen auf Platz 8 - und ließ Metropolen wie Stuttgart oder Frankfurt am Main hinter sich. Für Investoren ist die Stadt aus mehreren Gründen attraktiv. Zum einen ist die Metropole an der Elbe frei von Schulden. Gleichzeitig floriert der Arbeitsmarkt. Das sorgt für Stabilität bei den Wirtschaftsdaten. Extreme Ausschläge nach oben oder unten seien selten, so Cromm. Außerdem schätzen die Dresdner ihre Lebensqualität und fallen damit deutschlandweit unter die Top 3. Das größte Plus für Investitionen in den Wohnungsbau ist aber die Demografie. Dresden gilt seit vielen Jahren als Geburtenhauptstadt. Dazu kommen jedes Jahr zwischen 3.000 und 4.000 Neuanmeldungen, die im Einwohnermeldeamt Dresden registriert werden.