Autor: Max Geißler -

Günstiger Finanzieren – so geht’s

Beispiel: Ein Haus kostet 400.000 Euro. Die Bank rechnet mit einem Sicherheitsabschlag von zehn Prozent. Der Beleihungswert des Objekts sinkt dadurch auf 360.000 Euro. Bei einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro würde der Beleihungsbedarf 56 Prozent erreichen – Topzinsen wären möglich. Benötigt der Käufer jedoch 250.000 Euro Kredit, steigt der Beleihungsbedarf auf 69 Prozent. Folge: Die Bank berechnet einen Risikozuschlag. Hätte die Bank den gesamten Kaufpreis von 400.000 Euro als Beleihungswert angesetzt, würde der Käufer auch mit einem Darlehen von 250.000 Euro noch unterhalb der 60-Prozent-Grenze rangieren.

Tipp: Einige Banken legen bei der Berechnung der Beleihungsgrenze den Kaufpreis zugrunde.

Zinsbindung
Bei niedrigem Zinsniveau sollten Immobilienkäufer die günstigen Konditionen möglichst lange festschreiben, bei hohen Zinsen lohnt eine kurze Zinsbindung und das Spekulieren auf fallende Zinsen.

Eine lange Zinsbindung verteuert allerdings den Kredit. So kosten 15-Jahres-Hypotheken bis zu einem halben Prozentpunkt mehr als zehnjährige. Eine zwanzigjährige Zinsfestschreibung kann den Kredit unter Umständen um einen ganzen Prozentpunkt verteuern.

Kluge Abwägung ist also gefragt. Als Richtwert können sich Kreditnehmer am sogenannten Gleichgewichtszins orientieren. Dies ist der Zinssatz, den der spätere Anschlusskredit im Vergleich zu einem Langfristdarlehen maximal kosten darf, wenn sich der Kreditnehmer für eine kurze Zinsbindung entscheidet. Liegt der Effektivzins der Anschlussfinanzierung über dem Gleichgewichtszins, zahlt der Bauherr gegenüber dem Langfristdarlehen drauf.

Beispiel: Ein 100.000-Euro-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung kostet 4,28 Prozent Effektivzins, bei 15-jähriger Zinsbindung 4,70 Prozent. Bei der Langfristvariante verbleibt bei einer Anfangstilgung von jährlich zwei Prozent und einer Monatsrate von 550 Euro nach 15 Jahren eine Schuld von 56.909 Euro. Fließen die gleichen Raten in das Zehn-Jahres-Darlehen, steigt die Tilgung durch den Zinsvorteil auf 2,4 Prozent. Der Schuldenstand ist nach zehn Jahren um 4.400 Euro niedriger als beim 15-Jahres-Darlehen. Um mit dessen Schuldenstand nach 15 Jahren gleichzuziehen, darf die fünfjährige Anschlussfinanzierung nicht mehr als 6,32 Prozent effektiv kosten – das entspricht dem Gleichgewichtszins.

Bei einem aktuellen Durchschnittszins für fünfjährige Baudarlehen von 3,47 Prozent dürfte sich Baugeld also binnen zehn Jahren um bis zu 2,57 Prozent verteuern und der Kunde wäre noch im Plus. Ist das Anschlussdarlehen teurer, fährt der Kreditnehmer mit der geteilten Finanzierung schlechter.

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