Kleinste Bauzinsunterschiede mit großer Wirkung

Zinsen und die Baufinanzierung: Eine explosive Kostenkombination. Während Zinsen bei kleinen Krediten gerne mal unter den Tisch gekehrt werden, spielen sie bei der Baufinanzierung eine tragende Rolle.

Schon jede Nachkommastelle mehr oder weniger verändert die Kosten der Finanzierung deutlich. Darüber hinaus sollte auch die Zinsbindung an das jeweilige Zinsniveau angepasst werden.

Warum die Zinsen für den Immobilienkredit entscheidend sind

Bei einem Kleinkredit spielen die Zinsen eher eine untergeordnete Rolle. Er beläuft sich häufig nur auf wenige Tausend Euro und ist innerhalb von 1-2 Jahren abbezahlt. Doch bei einem Immobilienkredit beträgt die Kreditsumme bereits durchschnittlich zwischen 200.000 und 400.000 Euro. Bei diesen Summen macht quasi jedes Zehntelprozent Zinssatz einen beträchtlichen Betrag aus. Generell gilt:

1. Zinsen: Je niedriger, desto besser

Zwischen 1,2 und 1,5 Prozent Zinsen liegen bei einem Immobilienkredit schon tausende Euro. Ein niedriger Zinssatz vergünstigt den gesamten Kredit somit auf eine eindeutige Weise und kann mit darüber bestimmen, wie leicht dieser Kredit stemmbar ist. Im Umkehrschluss bedeuten niedrige Zinsen, ob der Kredit für den Kreditnehmer überhaupt auf Dauer tragbar ist. Die Zinsen orientieren sich allerdings mit an der Bonität des Kreditnehmers oder an der der Kreditnehmer. Es ist sinnvoll, vor dem Vergleich schon eine SCHUFA-Auskunft einzuholen und zu prüfen, ob die dortigen Eintragungen alle korrekt sind oder ob einige Löschungen vergessen wurden. Eine gute Bonität kann den Zinssatz am Ende nämlich noch einmal minimal günstiger gestalten.

1. Rückzahlung: Hohe Zinsen sorgen anfangs für geringe Tilgung

Immobilienkredite werden im Normalfall als Annuitätendarlehen vergeben. Aus diesem Grund haben die frühen (immer gleichbleibenden) Raten einen höheren Zinsanteil als die späteren. Und nun macht der Zinssatz einen großen Unterschied: Die Tilgung kommt oft recht langsam voran. Das Problem zeigt sich nach fünf bis zehn Jahren, wenn ein Anschlusskredit gesucht wird. Ist von der ursprünglichen Kreditsumme nur ein relativ kleiner Betrag abgetragen, wird die Anschlussfinanzierung umso teurer. Bei sehr langer Zinsbindung sorgt ein höherer Zinssatz hingegen irgendwann für eine höhere Tilgung, weil die Zinsanteile der Rückzahlungsraten irgendwann mehr und mehr zu Gunsten der Tilgungsanteile zurückgehen.

1. Höhere Tilgung: Zinseinsparungen fließen bei konstanten Raten in schnellere Abzahlung

Die meisten Haushalte rechnen mit einer festen monatlichen Rate, die sie aufbringen können. Niedrige Zinsen bedeuten schlichtweg, dass die monatliche Rate vom ersten Tag an für eine höhere Tilgung verwendet werden kann, und nicht hauptsächlich für die Zinsen aufgewendet werden müssen. Das Ganze macht sich nach 10-15 Jahren bemerkbar: Eine Baufinanzierung über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 1,3% und einer anfänglichen Tilgung von 2% weist nach 15 Jahren noch eine Restschuld von ca. 200.000 Euro auf. Wird die gleiche Kreditrate für ein Darlehen mit einem Zinssatz von 0,9% bezahlt, sieht das Ergebnis nach 15 Jahren erfreulicher aus:  

• Restschuld: 184.000 Euro
• Zinsersparnis: ca. 17.000 Euro

Bereits kleinste Zinsunterschiede machen sich also tatsächlich bei einer größeren Kreditsumme und der langer Laufzeit deutlich bemerkbar. Aus diesem Grund lohnt es sich, Bauzinsen zu vergleichen, um Sparpotenziale zu nutzen. Selbst kleinste Konditionsverbesserungen sorgen am Ende für große finanzielle Unterschiede.

Was Kreditnehmer in Bezug auf die Zinsen tun könnten

Sehr wichtig ist, sich ein möglichst umfassendes Bild der Möglichkeiten zu verschaffen. Bei Baufinanzierungen heißt das, einen eingehenden Kreditvergleich durchzuführen. Dies ist online sehr einfach, wobei natürlich die Angebote der Hausbank oder der Bausparkassen unbedingt mit in den Vergleich einbezogen werden sollten. Vor dem Kreditvergleich ist allerdings ein wenig Vorarbeit notwendig, damit auch die Details begutachtet werden können:

• Sondertilgungen – jährlich sollte mindestens eine Sondertilgung kostenlos möglich sein. Wichtig ist, die Sondertilgung genau zu betrachten. Setzt die Bank Voraussetzungen oder Einschränkungen? Es ist durchaus möglich, dass nur ein gewisser Prozentsatz der jährlichen Tilgung oder eine dreimalige Rate kostenlos als Sondertilgung möglich ist. Solche Einschränkungen können natürlich wieder negativ sein. Ein Beispiel: Bekommt der Bauherr in den Genuss einer Erbschaft und möchte einen Teil seines Gewinns als Sondertilgung nutzen, so mag er mitunter eingeschränkt sein.
• Bereitstellungszinsen – diese sind für Neubauten, aber auch bei Bestandsbauten wichtig. Wie teuer ist es für den Bauherren, dass das Geld bereitgestellt und teilweise ausgezahlt wird? Aktuell spielen die Bereitstellungszinsen eine herausragende Rolle, da die Lieferzeiten von Baumaterialien teils exorbitant hoch sind. Ein guter Immobilienkredit sollte diese Problematik heute schon mit einbeziehen – es kann nicht sein, dass ein Bauherr mehr zahlen muss, nur weil die Materialien lieferbedingt verspätet eintreffen, da irgendein Schiff vor Schanghai festsitzt.
• Tilgungssatzwechsel – meist wird vorab eine Tilgung vereinbart. Allerdings sollte diese nicht in Stein gemeißelt sein, sondern vom Kreditnehmer angepasst werden können. Eine Abweichung nach unten ist meist nicht möglich, dafür sollte es dem Kreditnehmer zustehen, die Tilgung nach oben hin anpassen zu lassen. Sollte der Kreditnehmer beispielsweise befördert werden und nun mehr Geld für die Tilgung aufbringen können, so sollte die Tilgungsrate komplikationslos und ohne Mehrkosten verändert werden können.

Andere wichtige Merkmale im Rahmen des Kreditvergleichs betreffen die persönliche Sicherheit. Ratenpausen sind somit unheimlich wichtig, denn es ist unmöglich die Einkommensverhältnisse auf Jahre im Voraus festzulegen. Ratenpausen erlauben es beispielsweise, während einer Krankheit oder einer kürzeren Arbeitslosigkeit mit den Raten zu pausieren, wodurch sich die Kreditlaufzeit verlängert.

Die Zinsbindung an das Zinsniveau anpassen

Die Zinsbindung legt vertraglich fest, wie lange der vorab bestimmte Zinssatz gilt. Diese Maßnahme sichert die Kreditnehmer ab, denn sie wissen genau, ab wann sich die Zinsen erhöhen würde. Aber was gilt allgemein? Ein Überblick:

• Niedriges Zinsniveau – ist das Zinsniveau niedrig, ist eine lange Zinsbindung von zehn und mehr Jahren sinnvoll. Natürlich ist auch diese Vereinbarung nicht ganz ohne Risiko, denn die Zinsen könnten noch sinken. Aktuell ist es jedoch sehr wahrscheinlich, dass die Zinsen in den nächsten Jahren eher ansteigen werden, sodass die Baufinanzierung für sich genommen teurer wird. Eine lange Zinsbindung zum jetzigen Zeitpunkt ist also durchaus eine Überlegung wert.
• Hoher Zinssatz – in diesem Fall eine kürzere Bindungsfrist ist sinnvoll. Im Regelfall bedeutet das, dass der Festzins auf weniger als zehn Jahre festgelegt wird. Mitunter ist auch dies ein Risiko, sofern sich die Zinsen binnen der Zeit noch weiter erhöhen sollten. Doch sinken sie, können Kreditnehmer schnell nachjustieren.

Eine lange Zinsbindung ist übrigens kein Lebensprojekt. Selbst bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren dürfen Kreditnehmer nach zehn Jahren kündigen. Dies ist gesetzlich in §489 BGB verankert.

Was ist sonst noch zu beachten?

Bei einer Baufinanzierung steht die Finanzierung im seltensten Fall auf einer einzelnen Säule. Aktuell wurden die Banken erst wieder angewiesen, genauer bei der Kreditvergabe hinzuschauen. Einhundertprozentfinanzierungen sind – zum Glück – kaum noch möglich und wenn, dann nur unter sehr strengen Voraussetzungen. Aber warum ist das so? Wer eine Immobilie zu einhundert Prozent finanziert, der geht ein hohes Risiko ein, da solche Finanzierungen häufig in Zwangsversteigerungen enden. Wer nun glaubt, dass mit der Versteigerung die Schuld beglichen ist, der irrt sich: im Schnitt gehen versteigerte Häuser deutlich unter Wert an den neuen Besitzer und der Schuldner muss weiterhin eine hohe Schuldensumme aufbringen. Generell gilt:

• Mindesteigenkapital – mindestens 15 Prozent der Bau- oder Kaufsumme muss an Eigenkapital zur Verfügung stehen. Im Regelfall werden die Nebenkauf-/Nebenbaukosten gerechnet, die je nach Bundesland zwischen 12 – 15 Prozent liegen.
• Anrechnung – Eigenleistungen können auch als Eigenkapital angerechnet werden. Für den Laien bedeutet dies allerdings: Nur die einfachsten Arbeiten wie Wände tapezieren oder streichen oder Boden verlegen lassen sich sinnvoll selbst durchführen – hier ist eine Anerkennung von bis zu 15% des Baupreises als Eigenkapital möglich. Spezialisiertere Arbeiten dürfen nur von nachgewiesen qualifizierten Personen durchgeführt werden. Solche Anrechnungen bedeuten aber auch, dass bis zu fünfzig Prozent Eigenkapital aus Eigenleistung anerkannt werden.
• Hohe Tilgung – jegliches Pünktchen an Zinseinsparungen sollte direkt in die anfängliche Tilgung investiert werden. Ein Kredit zu günstigen Konditionen wird somit hinsichtlich der Monatsrate nicht günstiger, ist aber schneller abgetragen. Auf lange Sicht gesehen macht dies Sinn.
• Anschlussfinanzierung – für sie ist eine hohe Tilgung wichtig. Experten befürchten heute schon, dass in einigen Jahren etliche Baufinanzierungen in sich zusammenbrechen, da Menschen eine Baufinanzierung erhalten haben, die sich eine solche mit normalen Zinskosten gar nicht leisten könnten. Haben diese Leute auch bei der Tilgung gespart, so wird die Anschlussfinanzierung zu weitaus höheren Zinsen, dafür aber mit einer fast vollständigen Kreditsumme zum Desaster. Wer nicht auch in diese Falle tappen möchte, der sollte die Tilgung der Kreditsumme gut berechnen.

Natürlich spielen bei der Baufinanzierung auch andere Punkte mit hinein. Mitunter beispielsweise die Art der Hypothek: Wird sie einmal eingetragen und nicht verändert, bis der letzte Cent bezahlt ist? Oder handelt es sich um eine Eintragung, die sich mit jeder Rate reduziert? Die letzte Variante ist im Regelfall teurer, da ständig Aktualisierungen durchgeführt werden müssen. Dafür zeigt das Grundbuch stets den Ist-Wert. Dies ist für Hausbesitzer jedoch kaum von Interesse, denn selbst, wenn sie einen weiteren Kredit aufnehmen würden, können sie die aktuelle Eintragung schnell vorweisen.

Fazit – bei der Baufinanzierung gut planen

Die Baufinanzierung ist praktisch ein Projekt auf eine halbe Lebenszeit, wenn das Kindesalter ignoriert wird. Im Regelfall sollte sie vor dem Renteneintritt bewältigt sein, weshalb es natürlich umso wichtiger ist, dass die Zinskosten möglichst niedrig sind. Anderenfalls müssen zu viele Zinskosten abgetragen werden, als dass an die echte Finanzierungssumme herangetreten wird.

Ein Kreditvergleich ist bei Baufinanzierungen somit unumgänglich. Dieser allein hilft jedoch nicht, denn Baufinanzierer müssen vorab die Details und Knackpunkte der Finanzierung kennen. Wie hoch ist das Zinsniveau aktuell und welche Entwicklung wird vermutet? Momentan stehen die Zeichen beispielsweise auf einer deutlichen Steigerung der Bauzinsen, was sich auch schon in der Praxis zeigt. Im Vergleich wurden die Baufinanzierungen bereits teurer. Doch welche Entwicklung wird vermutet? Danach richtet sich mitunter die Zinsbindung. Es gilt: Alles, was positiv für den Bauherren ist, sollte lange anhalten, was negativ ist jedoch früher enden. Abseits der Zinsen ist die Tilgungsrate sehr wichtig. Umso höher, desto eher ist der Kredit wirklich abbezahlt. Zinseinsparungen sollten direkt in die Tilgung investiert werden. Eines ist nämlich absolut sicher: In zehn oder fünfzehn Jahren werden Anschlussfinanzierungen deutlich teurer sein als heutige Baufinanzierungen.