Zwischen Wunschvorstellung und Realität

Die wichtigste Frage für den Wert eines Grundstücks ist natürlich zweifellos die nach der Bebaubarkeit. Dazu bedarf es aber zunächst der Rücksprache mit dem jeweiligen Planungsamt, welche das betreffende Areal insbesondere an Hand des jeweiligen Flächennutzungs- oder Bebauungsplanes beurteilt.

Allzu oft endet diese Konsultation für die Eigentümer besonders tiefer "Bau"-Grundstücke mit der ernüchternden Erkenntnis, dass die hinteren, das heißt straßenfernen Teile entweder gar nicht oder nur bedingt baulich genutzt werden können. Abwertungen für diese so genannten Hinterlandflächen von 50 Prozent und mehr - vereinzelt sogar bis auf das Preisniveau von Gartenland - sind in der Praxis deshalb keine Seltenheit.

Enttäuschung kann zudem entstehen, wenn der Grundstückszuschnitt einer ortstypischen Bebauung entgegen steht und zwar in all den Fällen, in denen eine Grenzbebauung nicht zulässig ist und die einzuhaltenden Abstandsflächen (bauordnungsrechtlich frei zu haltende Abstände vor den Außenwänden beziehungsweise bis zur Grundstücksgrenze) eine angemessene Bebauung behindern.

Weitere praxisübliche und oftmals vorkommende Abschläge müssen dann in Kauf genommen werden, wenn Erschließungsdefizite, eine ortsuntypisch widrige Geländetopografie sowie allgemeine Standortnachteile, beispielsweise hervorgerufen durch außergewöhnliche Verkehrsimmissionen, vorhanden sind.

Entscheidend ist die Nutzung

Es kann aber auch passieren, dass Zuschläge für ein Areal fällig werden. Werterhöhend zu nennen sind hier unter anderem Ecklagen bei Geschäftsgrundstücken aufgrund deren besserer Präsentationsmöglichkeiten, während das gleiche Merkmal bei Wohngrundstücken meistens zu einer Abwertung führt. Besonders kleine Flächen mit einer über der Ortsüblichkeit liegenden baulichen Ausnutzung bewirken ebenfalls regelmäßig einen höheren Bodenwert.

Die Ermittlung der hierfür notwendigen Anpassungsfaktoren erfordert jedoch, ebenso wie die Wichtung anderer Lage- und Erschließungsmerkmale beziehungsweise Grundstückseigenschaften, gewöhnlich eine sachverständige Beratung und Begutachtung. Denn die Faustregel "Bodenrichtwert x Grundstücksfläche" ist eben nicht der Standard, sondern aufgrund der Individualität jeder Fläche die Ausnahme.