Interior of cozy modern coworking office, empty space - © Prostock-studio - stock.adobe.com
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Räume für Arbeitende

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist (weiter) in guter Verfassung. Bei Wohnimmobilien sind es vor allem die Deutschen selbst, deren Lust auf die eigen vier Wände plus niedrige Finanzierungszinsen die Nachfrage seit Jahren größer als das Angebot macht – wodurch die Preise für Eigentum steigen.

Aber auch ausländisches Kapital fließt in deutsches Betongold, denn unser Land Markt gilt in der Welt als politisch stabiler und ökonomisch krisenfester als die meisten anderen Staaten. Egal, ob in Großstädten oder auf dem Land: Durchschnittlich 11 Prozent mehr als im Jahr zuvor mussten Käuferinnen und Käufer dem Statistischen Bundesamt zufolge im Jahr 2021 für Eigentumswohnungen und Eigenheime hinblättern. Von 2019 auf 2020 waren Immobilien in Deutschland im Schnitt noch um „nur“ 7,8 Prozent teurer geworden. Allein im vierten Quartal des letzten Jahres legten die Preise für Wohnimmobilien mit 12,2 Prozent so kräftig wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr zu. 

Büroimmobilien dominieren den Gewerbemarkt

Aber der Markt für Immobilie besteht nicht nur aus Gebäuden, in denen Menschen leben. Auch die Orte, an denen Dinge erdacht und Werte geschöpft werden, an denen verwaltet, gelagert und verkauft wird, tragen zur Dynamik am deutschen Immobilienmarkt bei. Ein guter Indikator für die Entwicklungen bei den Gewerbeimmobilien sind stets die Zahlen zu den entsprechenden Finanzierungen. Denn wer baut, zahlt meist nicht aus eigener Tasche, sondern nimmt ein Darlehen auf. Die deutschen Pfandbriefbanken gehören zu den bedeutendsten Anbietern von Immobilienfinanzierungen in Deutschland, und die von ihnen veröffentlichten Zahlen zeigen für das Jahr 2021 diese Trends: Die Pfandbriefbanken sagten im vergangenen Jahr Darlehen in Höhe von insgesamt 175,0 Mrd. Euro zu, ein Plus von 9,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr (2020: 159,8 Mrd. Euro). Dabei machten die Finanzierungen von Wohnimmobilien ein Volumen von 118,5 Mrd. Euro aus – 11,2 Prozent mehr als im Vorjahr (2020: 106,6 Mrd. Euro). 

Die Finanzierungen von Gewerbeimmobilien nahmen um 6,1 Prozent auf 56,5 Mrd. Euro zu (2020: 53,2 Mrd. Euro). Ein knappes Drittel allen Geldes, das von den Pfandbriefbanken – zu denen unter anderem bekannte Namen wie Deutsche Bank, Commerzbank oder Unicredit gehören, aber auch Sparkassen und Landesbanken – an Kreditnehmer gegeben wurde, fließt also in gewerblich genutzte Immobilien. Büroimmobilien waren darunter erneut die mit Abstand dominierende Objektklasse: Auf sie allein entfielen Zusagen in Höhe von 31,7 Mrd. Euro (2020: 29,5 Mrd. Euro), mit deutlichem Abstand folgten Handelsgebäude mit 13,1 Mrd. Euro (2020: 13,0 Mrd. Euro). 

Onlinehandel boomt, Einzelhandel schwächelt

Soweit das große Bild – das übrigens im Gegensatz zum Status quo am Wohnimmobilienmarkt nicht ungetrübt ist. Denn während sich in Zeiten von Corona bei der Nachfrage nach Wohneigentum und beim Gesamtvolumen der Umsätze kaum etwas änderte, hatte und hat die Pandemie auf den Gewerbeimmobilienmarkt spürbare Auswirkungen. Während bei Bürogebäuden sowohl bei den Mieten als auch bei den Erlösen, die im Verkaufsfall zu erwarten sind, bei Vermietern und Verkäufern nach einer kurzen Schockphase fast überall eitel Sonnenschein herrscht, sieht es bei Einzelhandelsimmobilien oft eher durchwachsen aus. Der Grund: Der auch schon vor Covid-19 immer stärker werdende Online-Handel hat während der Pandemie nochmals zugelegt, während viele „normale“ Läden zeitweise sogar ganz geschlossen waren. Ja, aktuell kann man wieder nahezu uneingeschränkt shoppen gehen wie vor der Corona-Krise. Am generellen Makro-Trend zum Einkauf im Netz sowie an der zunehmenden Gefahr des Verödens klassischer Einkaufsgegenden in Innenstädten wird das aber wenig ändern. Des einen Leid ist aber auch des anderen Freud‘, denn während Einzelhandelsimmobilien generell schwächeln, gibt es bei Logistikimmobilien landauf, landab Grund zur Freude. Denn all die Pakete, die wir jeden Tag in Empfang nehmen, müssen vorher irgendwo gelagert und sortiert werden.

Diese bundesweit vorherrschende Situation findet sich auch auf dem Dresdner Markt für gewerblich genutzte Immobilien wieder. In Sachsens Landeshauptstadt „entwickelt sich derzeit besonders der Büromarkt sehr positiv“, sagt Falk Protze, Geschäftsführer des Dresdner Immobilienbüros  Beate Protze Immobilien GmbH. Lediglich im Einzelhandel und in der Gastronomie ist die Nachfrage verhalten. Ursache für die Zurückhaltung sind hier natürlich die pandemiebedingen Nachwirkungen. In der Lager-, Logistik- und Produktionsbranche verzeichnen wir hingegen eine hohe Nachfrage, auch aufgrund des boomenden Onlinehandels“. Leerstand ist bei Dresdner Gewerbeflächen im Jahr 2022 nur ein Randthema. Nennenswerte Leerstände bleiben in Dresden bisher aus“, so Falk Protze. „Bei den Büros betragen diese lediglich 2,5 bis 3 Prozent“.

Weiter steigende Büromieten in Dresden

Der Flächenumsatz des gesamten Büromarktes in Dresden betrug nach Angaben von Beate Protze Immobilien im Jahr 2021 etwa 120.000 Quadratmeter – das entspricht einer Steigerung von 20 bis 25 Prozent gegenüber den zurückliegenden Jahren, in denen der Flächenumsatz in der Stadt stets bei etwa 100.000 Quadratmetern lag. Auch die Preise zeigen sich dynamisch. Falk Protze zufolge liegt die Spitzenmiete in Dresden gegenwärtig bei 18 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete bei 12 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Im Jahr 2020 lag die Spitzenmiete bei 16,50 pro Quadratmeter und bei der Durchschnittsmiete bei zehn Euro pro Quadratmeter. Protze sieht hier weiteres Steigerungspotenzial, auch wenn er dieses als „moderat“ einschätzt.

Die Corona-Krise hat auf dem Dresdner Büroflächenmarkt kaum Auswirkungen gezeigt. „Die Nachfrage nach Büroflächen ist im zweiten Corona-Jahr 2021 sogar um etwa ein Viertel gestiegen, während sie in anderen Großstädten, vor allem in den alten Bundesländern, zum Teil um den gleichen Betrag eingebrochen ist“, sagt Falk Protze. Der Grund: „Dresden hat wenig größere Konzernzentralen, dafür einen starken Klein- und Mittelstand. Hier wirken sich Veränderungen kaum oder nur mit Verzögerungen aus. Zudem gibt es wenige Coworking-Anbieter in Dresden. Diese haben durch Corona einen besonders großen Nachfrageeinbruch erlebt. Konzerne reagieren ebenfalls verstärkt auf die Veränderungen mit Homeoffice und flexibleren Arbeitsplatzmodellen. Dies spüren wir aufgrund der dominanten klein- und mittelständischen Unternehmen in Dresden bisher nicht. Im Gegenteil – der Wunsch ins Büro zurückzukehren ist im Moment groß“.

Wenige Neubauten = stabil hohe Nachfrage

Die große Zahl kleinerer und mittelgroßer Unternehmen und Institutionen sorgt auch für einen kleinteiligen Büromarkt. „Der Großteil der Gesuche liegt unter 2.000 Quadratmeter Bürofläche. Interessenten, die mehr Fläche benötigen, sind im Jahr an ein bis zwei Händen abzuzählen“, sagt Falk Protze. Traditionell sind dem Makler zufolge Dresdens unmittelbare Innenstadt sowie die Neustadt am beliebtesten und damit am stärksten nachgefragt. Auch Stadtteile im Dresdner Norden sind nachgefragt – unter anderem wegen ihrer Nähe zu den Standorten der Chipindustrie. Weitere positive Entwicklungen sieht Falk Protze in der Gegend rund um das Universitätsklinikum Carl Gustav Carus sowie im Einzugsgebiet der TU Dresden im Süden der Stadt. Und: Zwar gibt es aktuell in Dresden durchaus Neubauaktivitäten bei Gewerbe- und Büroimmobilien, aber diesen leiden Falk Protzes Ansicht nach noch unter der Coronakrise beziehungsweise unter deren Nachwehen. „Einige Entwickler und Investoren haben ihre Projekte aufgrund der ursprünglichen Prognosen zur Entwicklung am Büromarkt um ein bis zwei Jahre zurückgestellt“, sagt der Makler, „dadurch fehlt das Angebot an neuen Büroflächen. Bei einer stabil hohen Nachfrage führt das zu einer weiteren Reduzierung des Leerstandes – und damit auch zu weiter steigenden Mietpreisen in Dresden“.

Die Aussagen von Falk Protze wurden einem Interview mit dem Immobilienportal bürosuche.de entnommen.