Keine Angst vor der Steuererklärung

Zum 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer deutschlandweit neu festgesetzt. Eigentümerinnen und Eigentümer von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen sind aber schon jetzt in der Pflicht: Bis zum 31. Oktober muss man seine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte beim Finanzamt eingereicht haben. 

"Die aktuellen Grundsteuerbeträge bleiben noch bis Ende Dezember 2024 unverändert. Erst zum 1. Januar 2025 treten die neuen Sätze in Kraft“, sagt Tim Wistokat, Rechtsanwalt und Head of Legal Department beim Maklerunternehmen Von Poll Immobilien. „Dennoch müssen Immobilieneigentümer schon jetzt aktiv werden. Die Abgabefrist vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022 ist für alle Eigentümer verpflichtend. Die Feststellungserklärung kann einmalig online abgegeben werden und ermöglicht den Finanzämtern die Neuberechnung der Grundsteuer.“

Wer ist zur Abgabe einer Feststellungserklärung verpflichtet?

Alle Haus-, Wohnungs- und Grundstückseigentümer müssen eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgeben. In Erbbaurechtsfällen muss nur der Erbbauberechtigte eine Erklärung abgeben.

Wie ist die Feststellungserklärung einzureichen?

Die Feststellungserklärung kann über das Online-Portal ELSTER übermittelt werden. Dazu sind allerdings Zugangsdaten notwendig. Wer bereits ein Benutzerkonto hat, beispielsweise für die Einkommensteuererklärung, kann dieses auch für die Abgabe der Feststellungserklärung im Rahmen der Grundsteuerreform verwenden. Alternativ steht privaten Eigentümern von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken aus den elf teilnehmenden Bundesländern des Bundesmodells die Internetseite www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de zur Verfügung. Nutzbar ist dieser Service in Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Nur in Einzelfällen (sogenannten Härtefällen), wenn die elektronische Übermittlung für den Steuerpflichtigen wirtschaftlich oder persönlich unzumutbar ist, ist die Abgabe der Informationen in Papierform möglich.

Drei unterschiedliche Berechnungsmodelle in Deutschland

Die Angaben für die Grundsteuererklärung zusammenzutragen, bedeutet einigen Aufwand. Welche Daten genau zu liefern sind, hängt vom Standort der Immobilie ab. Dazu gehören zum Beispiel Grundstücks- und Gebäudefläche, unter Umständen aber auch Bodenrichtwerte, Mietpreise oder Lage. Die Bundesländer legen unterschiedliche Modelle zugrunde. Besonders kompliziert wird es damit für Eigentümerinnen und Eigentümer, die Immobilen in verschiedenen Landesteilen besitzen.

1. Das Bundesmodell

Elf von 16 Bundesländern (siehe oben) sind dem Vorschlag der Bundesregierung gefolgt und ermitteln die neuen Immobilienwerte auf der Grundlage von Bodenrichtwert, Mietpreisen sowie Baujahr und Gebäudeart. Auf der Internetseite www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de vom Bundesfinanzministerium finden sich alle wichtigen Informationen. Zudem gibt es hier einen kostenlosen Online-Service, über den die Erklärung digital abgeben werden kann.

2. Das Flächen-Lage-Modell und das Flächenmodell

Einfacher als das Bundesmodell sind die Vorgaben in Hamburg, Hessen und Niedersachsen: Hier werden zur Berechnung der Grundsteuer lediglich die Flächen von Grundstück, Gebäude und Wohnraum sowie die Lage der Immobilie herangezogen. In Bayern gilt ein reines Flächenmodell ohne Berücksichtigung der Lage.

3. Das Bodenwertmodell

Am leichtesten haben es Eigentümer in Baden-Württemberg. Die Steuerhöhe wird lediglich anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwertes ermittelt.

Welche Angaben werden für die Feststellungserklärung benötigt?

Alle Eigentümer haben ein Informationsschreiben ihres Bundeslandes mit Daten, die der Finanzverwaltung vorliegen, sowie Informationen zur Unterstützung bei der Erstellung der Feststellungserklärung. Die benötigten Unterlagen und wo diese zu finden sind, können je nach Bundesland variieren. Generell sollten Eigentümer die folgenden Angaben parat haben: Aktenzeichen des Grundstücks, Lage des Grundstücks, Gemarkung(en) und Flurstück(e), Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Art des Grundstücks, genaues Baujahr (ab einem Baujahr von 1949), Anzahl der Wohnungen und Wohnfläche, Anzahl der Garagen-/Tiefgaragenstellplätze (falls vorhanden) und die Kontaktdaten der Eigentümer sowie deren Anteile am Eigentum.

„Die benötigten Informationen lassen sich beispielsweise im Kauf- oder Schenkungsvertrag sowie in den Bauunterlagen finden. Hilfreich sind zudem ein Grundbuchauszug oder bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung“, sagt Tim Wistokat. Und er führt weiter aus: „Zur Prüfung auf Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben können Eigentümer das Grundsteuerportal der Finanzverwaltung nutzen.“

Was passiert, wenn die Erklärung nicht rechtzeitig abgegeben wird?

Wer die Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung nicht einhält, riskiert nicht nur eine Ermahnung, sondern bei weiteren Verzögerungen auch einen Verspätungszuschlag oder sogar ein Bußgeld. Zudem wird der Wert für die Berechnung bei Nicht-Abgabe der Feststellungserklärung vom zuständigen Finanzamt geschätzt. Das ist im seltensten Fall finanziell vorteilhaft für den Immobilieneigentümer.

„Immobilieneigentümer sollten die Abgabe der Feststellungserklärung lieber nicht auf die lange Bank schieben, sondern frühzeitig aktiv werden, da das Besorgen der benötigten Informationen gegebenenfalls auch etwas Zeit in Anspruch nimmt. Außerdem lassen sich durch eine rechtzeitige Abgabe mögliche Strafzahlungen vermeiden. Eigentümer, die ihr Informationsschreiben vom Finanzamt und die benötigten Angaben beisammenhaben, können die Eingaben binnen weniger Minuten erledigen“, resümiert Tim Wistokat. (ots/Von Poll Immobilien/LBS Bausparkasse)