Wohneigentum bleibt insgesamt teuer
Preisrückgänge wird es einer Umfrage unter Immobilienfachleuten zufolge am ehesten in den Großstädten und auf dem Land geben. Das Kaufinteresse sei momentan noch stark.
3,5 Millionen Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus in München und Hamburg, 15.000 Euro für ein freistehendes Einfamilienhaus in der thüringischen „Skatstadt“ Altenburg. Das sind die Extremwerte, die die Immobilienvermittler von Landesbausparkassen (LBS) und Sparkassen für den diesjährigen Preisspiegel der LBS-Analyse „Markt für Wohnimmobilien“ zu Protokoll gaben. Aber auch wenn man diese Extreme außenvorlässt und die regional üblichen Preise betrachtet, bleibt die Spanne sehr groß. München ist mit Preisen von im Mittel 2,5 Millionen Euro für ein Eigenheim das mit Abstand teuerste Pflaster aller im Preisspiegel erfassten 995 Städte und Gemeinden, am günstigen ist es im südöstlichen Vorharz in Eisleben mit 80.000 Euro.
Der LBS-Preisspiegel wird jährlich bei den Immobiliengesellschaften von LBS und Sparkassen erhoben. In diesem Jahr gaben insgesamt 581 Immobilienfachleute Auskunft über ihr Geschäftsgebiet. Vielerorts sind Wohnimmobilien nach wie vor teuer. Dennoch hat die Verdrei- bis Vervierfachung der Bauzinsen erste Spuren hinterlassen. Im Frühjahr 2023 lagen die Preise für ältere Einfamilienhäuser aus der LBS-Vermittlungstätigkeit im bundesweiten Durchschnitt gerade noch um knapp 3 Prozent über ihrem Vorjahresniveau – ein Jahr zuvor hatte der Preisanstieg noch 14 Prozent betragen. Für gebrauchte Reihenhäuser und Eigentumswohnungen meldeten die Marktbeobachter zuletzt lediglich ein Preisplus von weniger als 2 Prozent. Neubau und Bauland haben sich dagegen um knapp 5 bis knapp 9 Prozent und damit deutlich stärker verteuert.
Bis zum Ende des Jahres 2023 werden die Folgen des Zinsanstiegs aber wohl noch offensichtlicher zu Tage treten: Weil Immobilienfinanzierungen durch das Zusammentreffen von hohen Preisen und hohen Zinsen für private Haushalte kaum noch zu stemmen sind, gehen die Vermittler erstmals seit der Finanzkrise 2009 nicht mehr von einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien aus, sondern im Gegenteil von einer kräftigen Abnahme. Nach ihrer Einschätzung führt dies dazu, dass sowohl Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser und Reihenhäuser aus dem Bestand um rund 6 bis 7 Prozent günstiger werden könnten. In den Städten, aber auch in abgelegenen ländlichen Regionen wird der Preisrückgang voraussichtlich noch etwas größer ausfallen, im Umland der Städte und in anderen verdichteten Regionen dagegen moderater. Für Bauland erwarten die Immobilienvermittler insgesamt nur leichte Preisrückgänge, und beim Neubau besteht wohl kein Preisspielraum nach unten.
„Die Wohneigentumsbildung bleibt vorerst schwierig, weil die höhere Belastung durch die Zinsen nicht vollständig von geringeren Preisen kompensiert wird“, ordnet LBS-Verbandsdirektor Axel Guthmann die Situation ein. „Unsere Immobilienvermittler erleben immer wieder, dass die Kaufinteressenten alle Register ziehen, um den Sprung in die eigenen vier Wände trotzdem zu schaffen. Deshalb haben wir sie auch danach gefragt, welche Strategien am häufigsten zum Einsatz kommen.“ Das Ergebnis: 72 Prozent der Befragten nannten das Erbringen von mehr Eigenleistung am Bau. Aber auch Kompromisse bei Objekt und Standort sind ihren Angaben zufolge an der Tagesordnung. Wer könne, mobilisiere zudem weitere Kapitalquellen. Nur, auf die eigene Immobilie zu verzichten – das sei für die meisten ihrer Kundinnen und Kunden keine Option, bestätigten die Marktkenner unisono.
„Und das ist letztlich auch gut so“, weist Guthmann auf einen wichtigen Punkt hin: „Jeder Eigentümerwechsel bringt auch den Klimaschutz voran, wie unsere Befragung bestätigt.“ Fast alle Immobilienvermittler berichten, dass die Neu-Eigentümer ihre fossile Heizung früher oder später durch ein nachhaltigeres Modell ersetzen wollen – gut jeder fünfte hat beobachtet, dass dies kurzfristig geschehen soll.
Auszüge aus dem Preisspiegel 2023:
Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in Großstädten über 500.000 Einwohner in Euro:
München 2.500.000
Stuttgart 1.100.000
Frankfurt am Main und Düsseldorf 1.075.000
Nürnberg 900.000
Köln 860.000
Hamburg 750.000
Berlin 720.000
Hannover 640.000
Dresden 500.000
Essen 495.000
Dortmund 460.000
Bremen 400.000
Leipzig 360.000
Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten Großstädten mit 100.000 bis 500.000 Einwohnern in Euro:
Wiesbaden 1.200.000
Freiburg/Breisgau und Regensburg 1.000.000
Heidelberg 890.000
Augsburg und Erlangen 850.000
Ingolstadt 800.000
Mainz 750.000
Potsdam 750.000
Würzburg 750.000
…
Chemnitz 330.000
Hagen 325.000
Bottrop 310.000
Gelsenkirchen, Magdeburg, Salzgitter 300.000
Moers 285.000
Hamm 270.000
Bremerhaven 260.000
Siegen 255.000
Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten Klein- und Mittelstädten mit 20.000 bis 100.000 Einwohnern in Euro:
Gauting (BY) und Starnberg (BY) 1.600.000
Bad Soden am Taunus (HE), Garmisch-Partenkirchen (BY), Vaterstetten (BY) 1.300.000
Haar (BY), Hofheim am Taunus (HE), Konstanz (BW), Ottobrunn (BY), Unterhaching (BY), Unterschleißheim (BY)
...
Aschersleben (ST) 165.000
Staßfurt (ST) 160.000
Zeitz (ST) 155.000
Sangerhausen (ST) 140.000
Bernburg/Saale (ST), Blieskastel (SL) 130.000
Grimma (SN), Sondershausen (TH) 120.000
Nordhausen (TH) 100.000
Eisleben (ST) 80.000
Die häufigsten Preise für gebrauchte Einfamilienhäuser in den teuersten und den günstigsten Gemeinden im Umland der Großstädte und ausgewählten regionalen Zentren in Euro:
Grünwald (BY) 2.000.000
Gräfelfing (BY) 1.800.000
Herrsching am Ammersee (BY), Planegg (BY) 1.500.000
Gröbenzell BY) 1.445.000
Neubiberg (BY), Oberhaching (BY) 1.400.000
Bad Tölz (BY), Holzkirchen (BY) 1.300.000
Kronberg im Taunus (HE) 1.235.000
...
Forst (Lausitz) (BB), Guben (BB) 175.000
Aue-Bad-Schlema (SN), Hohe Börde (ST), Schwarzenberg/Erzgebirge (SN) 170.000
Finsterwalde (BB), Merchweiler (SL), Wanzleben-Börde (ST) 150.000
Lichtenau (NW) 145.000
Mandelbachtal (SL) 130.000
Coswig (Anhalt) (ST) 125.000 (ots)
Die LBS-Frühjahrsumfrage: Die Immobilienexperten von LBS und Sparkassen werden seit 2000 jedes Frühjahr zu ihrer Einschätzung der Angebots- und Nachfragesituation auf dem Neubau- und Gebrauchtwohnungsmarkt befragt. Außerdem geben sie Auskunft über typische Preise vor Ort in jeweils mittleren bis guten Lagen. Die Erhebung für 400 Kreise und kreisfreie Städte ergibt ein umfassendes Bild der Wohnungsmarktsituation in Deutschland.