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Donnerstag, 1. April 2010
Bevor ein Mietvertrag unterzeichnet wird, sollte unbedingt darauf geachtet werden, welcher Abrechnungsmaßstab vorgesehen ist. Neben der allgemein üblichen Nebenkostenabrechnung über die Wohnfläche und Verbrauchsanteile gibt es alternative Abrechnungsformen wie die reine verbrauchsabhängige Abrechnung sowie die Abrechnung nach Personen, Mieteinheiten und Mieteigentumsanteilen.
Nicht jede Form der Betriebskostenveranschlagung wird jedoch als gerecht empfunden und nicht jede Berechnungsgrundlage ist legitim. Eine Abrechnung der Betriebskosten nach Personen ist als Komplettabrechnung, aber auch in Form einer Teilabrechnung für einzelne Positionen zulässig, soweit der Abrechnungsmaßstab explizit im Mietvertrag aufgeführt ist. Außerdem muss die Zahl der Bewohner schriftlich fixiert sein. Neben den tatsächlich in der Wohnung gemeldeten Personen werden hier auch Personen aufgeführt, die nicht offiziell zur Mietsache gehören – insofern es sich nicht lediglich um Besuch handelt. Sobald eine Person die Wohnung mit eigenem Hausrat ausgestattet oder deren Name auf Klingelschild oder Briefkasten erscheint, wird sie als Bewohner angesehen und zum Zwecke der Nebenkostenberechnung herangezogen. Abrechnung nach Mieteinheiten Die Abrechnung nach Mieteinheiten ist ebenso legitim wie die Abrechnung nach Personenzahl, sofern der Abrechnungsmaßstab vertraglich geregelt ist sowie alle Wohnungen des entsprechenden Hauses in etwa den gleichen Nutzwert haben. Wird nach diesem Maßstab abgerechnet, dann müssen alle Mieteinheiten, unabhängig vom individuellen Verbrauch, den gleichen Anteil aus den jährlichen Betriebskosten für das gesamte Haus zahlen. Während die Abrechnung nach dem Verbrauch wohl den gerechtesten Abrechnungsmaßstab darstellt, ist diese Form der Abrechnung nicht unbedingt die geeignetste Variante, weshalb sie auch nur selten praktiziert wird. Üblich ist es jedoch, allgemeine Kosten wie beispielsweise Kabelgebühren auf diese Weise umzulegen. Abrechnung nach Mieteigentumsanteilen Wenn Wohnungen in einem Haus unterschiedlichen Vermietern gehören, also eine Wohnungseigentümergemeinschaft vorliegt, bestand bis zum 30.08.2001 die Möglichkeit, die Betriebskosten über Mieteigentumsanteile abzurechnen – sofern sich die Nebenkosten nicht über den Verbrauch errechneten. Der Vermieter konnte alle Kosten aus dem Sondereigentum der Wohnung sowie aus Eigentumsansprüchen an das Grundstück und gemeinschaftlich genutzten Bereichen und Gebäudeteilen an den Mieter weitergeben. Seit dem 01.09.2001 ist diese Abrechnungsform jedoch nicht mehr zulässig – der Vermieter muss nach Wohnfläche abrechnen. Der Wohnungseigentümer zahlt zwar weiterhin seinen Anteil der Auslagen in Form von Haushalt an die Gemeinschaft, darf die entsprechenden Kosten jedoch nicht mehr 1:1 auf den Mieter umlegen. Auch bei Mietverträgen, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt es, einiges zu beachten: Wenn hier eine Abrechnung über Mieteigentumsanteile vertraglich geregelt ist, darf der Vermieter nicht alle Positionen auf den Mieter abwälzen. Ebenso wie bei anderen Abrechnungsformen sind Reparaturkosten und Abrechnungskosten – mit Ausnahme der Abrechnungskosten für Heizung und Wasser, Auslagen aus Erbbauzinsen und Finanzierungen, Bank- und Verwaltergebühren sowie Kosten aus Umlageausfallwagnis und Instandhaltungsrücklagen nicht umlagefähig. |
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